月租不及房貸一半？“以租養(yǎng)房”先算賬？

　　租客的錢(qián)還自己的貸款，似乎是我想得太美。”在經(jīng)過(guò)差點(diǎn)“斷供”后的胡先生，無(wú)奈的感嘆到。

　　很多人羨慕坐著收租的生活，于是也動(dòng)起了這個(gè)念頭：把買(mǎi)來(lái)的房子租出去，收到的租金可以抵消房貸。那么，在重慶有多少人實(shí)現(xiàn)了這個(gè)“愿望”？目前重慶租賃市場(chǎng)如何？“以租養(yǎng)房”到底是好是壞？就此，華龍網(wǎng)-新客戶端記者特此走訪了各大業(yè)內(nèi)專家、中介，以及重慶“房東”。

　　案例》

　　多房東單月租金只夠償還近一半月供

　　“包租公”胡先生目前在重慶已擁有四套房產(chǎn)，其中三套房產(chǎn)均對(duì)外出租，希望能夠通過(guò)收到租金去償還自己的房貸，減輕自己的壓力；但在過(guò)程中，胡先生卻發(fā)現(xiàn)，這種想法有點(diǎn)難以實(shí)現(xiàn)。“目前，我每月需要償還的房貸接近2W，而三套出租房每月合計(jì)能收到的租金則不到1W，收到的租金對(duì)我來(lái)說(shuō)完全不夠償還，完全沒(méi)有做到‘以租養(yǎng)房’的概念。”胡先生說(shuō)到。

　　另外兩位希望能夠以租養(yǎng)房的付女士和袁先生也均表示，“實(shí)際上每月收到的租金并不能完全償還貸款。”據(jù)袁先生介紹，“我家現(xiàn)在共有4套房產(chǎn)，其中兩套貸款購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)拿來(lái)出租，但是每個(gè)月收到的租金也僅是房貸（每月）的一半。”

　　袁先生還提到，“拿我之前在龍頭寺的那套房子（現(xiàn)已出售）來(lái)說(shuō)，兩室的房子每月房貸5000多，但是租金基本上在每月2200元-2400元之間，折算下來(lái)一套房產(chǎn)的租金也只夠償還房貸的一半左右，租金回報(bào)率相對(duì)而言實(shí)在太差。”

　　此外，謝女士則表示：“就我了解的情況而言，目前我貸款購(gòu)買(mǎi)了兩套房產(chǎn)，其中一套是十年前購(gòu)買(mǎi)的兩室，位于回興，每月月供在2000左右，而租金則在2300左右；另外一套則是位于龍頭寺的公寓，總價(jià)較低，僅貸款了20萬(wàn)、20年期，每月月供和租金都在1300左右，對(duì)我而言，以租養(yǎng)房完全可以實(shí)現(xiàn)。”

　　租金收益影響較大 重慶租賃市場(chǎng)年回報(bào)率不足5%

　　早在多年前，很多置業(yè)顧問(wèn)甚至中介在推介房產(chǎn)時(shí)，都會(huì)提到“以租養(yǎng)房”、“以租養(yǎng)貸”字樣，但根據(jù)各位“房東”反應(yīng)的情況來(lái)看，事實(shí)似乎并非如此，那么，到底為何會(huì)出現(xiàn)如此大的反差呢？

　　“首先，以租養(yǎng)房肯定是一個(gè)非常好的想法，但能否實(shí)現(xiàn)跟租金收益有直接的關(guān)系；目前重慶的租金收益仍處于較低水平，無(wú)論是商業(yè)還是住宅，能夠達(dá)到年回報(bào)率5%已經(jīng)非常不錯(cuò)；而5%的年回報(bào)率明顯不足以抵償月供。”領(lǐng)域機(jī)構(gòu)總經(jīng)理劉兵表示。

　　中原地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人朱泉德則提出：“就目前重慶市場(chǎng)而言，租金板塊與房?jī)r(jià)相比仍處于低水平狀態(tài)，且根據(jù)近幾年的貸款利率來(lái)看，平均貸款利率基本維持在4.2%左右，靠房租來(lái)賺錢(qián)甚至償還全額房貸明顯還無(wú)法實(shí)現(xiàn)。”

　　那么，就最新的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）對(duì)來(lái)看，目前的單月月供又是哪個(gè)價(jià)位呢？跟各戶型租金相比，又有多少差異呢？為此，華龍網(wǎng)-新重慶客戶端記者特意算了一筆賬。

　　貸款利率按照貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率4.15%、4.8%計(jì)算（在沒(méi)有加基點(diǎn)的情況下），貸款100萬(wàn)、30年期，無(wú)論是1年期還是5年期，在等額本息、等額本金兩種還款方式下，單月月供都在4800元-6800元之間。

　　而根據(jù)滿城房產(chǎn)區(qū)域經(jīng)理余洋表示的“重慶一居室套均租金在1500元/月左右，二居室和三居室則分別在2000元/月、2500元/月左右。”就數(shù)據(jù)來(lái)看，目前重慶市場(chǎng)單月租金跟月供相比確實(shí)相差較遠(yuǎn)。

　　區(qū)域、物業(yè)形態(tài) 成實(shí)現(xiàn)以租養(yǎng)房重要影響因素

　　月供和租金不成正比，是否就真正意味著“以租養(yǎng)房”完全不可實(shí)施呢？領(lǐng)域機(jī)構(gòu)總經(jīng)理劉兵、中原地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人朱泉德給出了自己的分析。

　　“以租養(yǎng)房能否實(shí)現(xiàn)，其實(shí)跟物業(yè)形態(tài)有很大的關(guān)系，比如說(shuō)是商業(yè)或者寫(xiě)字樓，無(wú)外乎就是租金高低問(wèn)題，價(jià)格稍稍降低一點(diǎn)就很容易出租；但如果是住宅，尤其是剛需清水房，接受客戶很少，出租的可能性并不高。”領(lǐng)域機(jī)構(gòu)總經(jīng)理劉兵表示。

　　中原地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人朱泉德則表示：“從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，一些核心區(qū)域和價(jià)值潛力區(qū)域，未來(lái)還會(huì)是比較有收益保障，對(duì)于經(jīng)濟(jì)能力并不十分充裕的購(gòu)房群體，以租養(yǎng)房的做法是比較可取的，能減輕不小的房貸壓力”。

　　滿城房產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人周經(jīng)理則認(rèn)為：“就區(qū)域來(lái)看，江北、渝北、南岸、沙坪壩四個(gè)區(qū)域是目前重慶出租熱度最高的地方，套均租金從沙坪壩區(qū)的1359元/月，到渝北區(qū)套均租金的2400元/月不等；在這其中位于商圈、軌道站點(diǎn)附近的房源可能會(huì)上漲200-300元左右，但就目前的貸款利率以及市民房貸金額普遍較高的情況來(lái)看，一般來(lái)說(shuō)，極少有房貸跟租金成正比的情況。”

　　此外，中原地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人朱泉德還提出：“重慶規(guī)定，自2017年9月23日起，在主城區(qū)新購(gòu)新建商品住房和二手住房須取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》滿兩年后才能上市交易；在此情況下，已有住房的購(gòu)房者們通過(guò)以租養(yǎng)房的手段，換取‘空置補(bǔ)償’，能極大的減輕負(fù)擔(dān)。”

　　重慶市國(guó)土房管局規(guī)定自2017年9月23日起，重慶市主城區(qū)新購(gòu)新建商品住房和二手房住房須取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》滿兩年后才能上市交易

　　煩心租客、二房東需警惕

　　值得注意的是，在采訪過(guò)程中，華龍網(wǎng)-新重慶客戶端記者還發(fā)現(xiàn)，不少房東都有“踩雷”的情況出現(xiàn)。

　　曾女士就表示在出租過(guò)程中遇到了讓人煩心的“租客”：“之前，我將房子租給了三個(gè)男生，在短短兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)，新購(gòu)置的抽油煙機(jī)、以及下水道管就被損壞了兩次；此外，加上租客不太愛(ài)干凈，導(dǎo)致整個(gè)房子環(huán)境十分惡劣，最后不得不花錢(qián)請(qǐng)人做清潔，基本上隔段時(shí)間就需要給維修費(fèi)。”

　　而李女士則遇到了更為煩心的“二房東”，“一開(kāi)始，楊某在我手上租下我名下一套三室一廳的房子，租過(guò)去之后我很長(zhǎng)一段時(shí)間沒(méi)有去查看房子情況，結(jié)果某天同住小區(qū)的阿姨告訴我，最近有很多人出入，了解后我才發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時(shí)租房子的楊某居然是一個(gè)二房東，私自將房子轉(zhuǎn)租給其他人改成了棋牌室。”

　　除此之外，還有不少房東則表示“租賃時(shí)間太不規(guī)律，極有可能出現(xiàn)很長(zhǎng)一段時(shí)間無(wú)人租的情況；一旦長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有出租，就極容易出現(xiàn)斷供情況。”