看房團(tuán)撤退下的乳山樓市真相 新房熄火二手房?jī)r(jià)腰斬

　　焦點(diǎn)|新房熄火 二手房?jī)r(jià)“腰斬” 看房團(tuán)撤退下的乳山樓市真相

　　來源：中國房地產(chǎn)報(bào)

　　中房報(bào)記者 李燕星|北京報(bào)道

　　“長壽之鄉(xiāng)”乳山這兩天因“一則房?jī)r(jià)消息”被推上了熱搜。

　　消息稱，“山東乳山樓層高一些的房子價(jià)格還不如10年前；一套頂層閣樓交易單價(jià)可以低至1800元/平方米”的消息一時(shí)間在市場(chǎng)引起廣泛關(guān)注。“第二個(gè)鶴崗”聲音不絕于耳。

　　相比兩年前看房團(tuán)不斷涌入的盛景，如今乳山這座城市顯得有些冷清。一方面，北方海濱城市客源多來自北京周邊、內(nèi)蒙古、東北等地區(qū)，且以旅居為主，周期最長為4個(gè)月；其他時(shí)段入住率不到1%；另一方面，過去城市過度開發(fā)與投資炒房客趁熱涌入造成的泡沫，如今在樓市回歸理性的大背景下逐漸被擠破。

　　盡管房?jī)r(jià)低至1800元/平方米僅是個(gè)案，但中國房地產(chǎn)報(bào)記者查閱公開數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，公共交易平臺(tái)中新房?jī)r(jià)格稍微有所回落，二手房?jī)r(jià)格相較高位時(shí)期確實(shí)出現(xiàn)不少“腰斬”現(xiàn)象。乳山，刻畫出一個(gè)四線縣級(jí)市樓市的瘋狂與落幕，映射出多個(gè)三四線城市樓市發(fā)展問題，背后原因值得思考。

　　看房團(tuán)的涌進(jìn)與撤退

　　“我記得去年和前年，全國樓市調(diào)控最嚴(yán)厲時(shí)，樓下中介門店全是這些海景房的橫幅，免費(fèi)包車往返看房。”一位乳山市民回憶。

　　這一描述也得到了一位看房團(tuán)負(fù)責(zé)人的印證。他告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，“大概兩年前，北京、天津、內(nèi)蒙古、東北等地區(qū)的很多人組團(tuán)去乳山看房，他們以退休的老年人為主，半旅游加半看房。當(dāng)時(shí)每個(gè)人交200元到300元/次，房產(chǎn)中介用一輛大巴車帶過去，路線包含景點(diǎn)、午餐，過去后，售樓處多以養(yǎng)老、健康等理由說服他們交定金買房。”

　　乳山隸屬山東威海市，地處青島、威海、煙臺(tái)三市銜接的腹地，與威海一樣以全域旅游“海景房”對(duì)外宣傳。

　　民間看房團(tuán)的涌入與城市住宅投資曲線幾乎一致。《2017年乳山市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況公報(bào)》顯示，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成22.29億元，同比增長11.56%。其中，住宅投資完成19.21億元，同比增長4.33%，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的86.18%。

　　2017年是全國本輪樓市調(diào)控趨于嚴(yán)格的一年，乳山樓市情況卻好于2015年和2016年，中國房地產(chǎn)報(bào)記者查閱這兩個(gè)年份公報(bào)發(fā)現(xiàn)，乳山住宅投資分別同比下降42.67%和4.38%，其中表述分別為“房地產(chǎn)不景氣”與“房地產(chǎn)開發(fā)放緩”。

　　乳山樓市復(fù)蘇的很大一部分原因來自2017年環(huán)京樓市限購導(dǎo)致的炒房外溢，但當(dāng)年公報(bào)仍謹(jǐn)慎描述為“房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展”。直到2018年，乳山市住宅投資增長仍保持在9%，超過上年。另外，2017年5月4日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布的關(guān)于威海市城市總體規(guī)劃文件批復(fù)通知，威海2011至2020年城市規(guī)劃也被認(rèn)為是城市房地產(chǎn)發(fā)展利好。因此，乳山新房房?jī)r(jià)一度堅(jiān)挺保持在7000元到8000元/平方米。

　　“乳山度假型海景房比較多，這幾年建的少了，過去的看房團(tuán)也少了。兩年前市場(chǎng)火熱時(shí)，乳山看房團(tuán)中間出現(xiàn)過一些不正規(guī)現(xiàn)象，比如哄騙、強(qiáng)銷，很多人迷迷糊糊交了錢，回來不想要了又去退房，引起很多不必要風(fēng)波，這導(dǎo)致乳山海景房市場(chǎng)口碑變差。”上述看房團(tuán)負(fù)責(zé)人告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者。

　　過度開發(fā)后遺癥顯現(xiàn)

　　樓市狂熱的外表隨著時(shí)間推移逐漸脫落，立竿見影表現(xiàn)在房?jī)r(jià)上。

　　中國房地產(chǎn)報(bào)記者查閱公開資料顯示，乳山市今年6月新房均價(jià)為4641元/平方米，環(huán)比上升0.13%，同比下跌20.62%。其中，如富豪城均價(jià)為11802元/平方米，但僅為個(gè)例，多數(shù)新推樓盤價(jià)格集中在3500元/平方米到4700元/平方米間。

　　另外，安居客二手房數(shù)據(jù)顯示，乳山二手房?jī)r(jià)格多集中在2500元/平方米到4700元/平方米間，且普遍低于新房?jī)r(jià)格。

　　對(duì)此，山東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)一位專家告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，“乳山樓市上漲也就是趁著前兩年一波行情，但是乳山屬于縣級(jí)市，市場(chǎng)非常有限，最近大半年二手房?jī)r(jià)格有所下調(diào)，新房從去年9月份開始就沒有之前火了。”

　　確實(shí)，盡管近幾年乳山投入50億元建設(shè)新城、完善基礎(chǔ)設(shè)施，但相比毗鄰的威海市1萬元/平方米到2萬元/平方米房?jī)r(jià)，乳山作為縣級(jí)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況還是有限，且近年人口持續(xù)負(fù)增長，尤其在外地看房團(tuán)撤出的影響下。

　　對(duì)此，中房經(jīng)聯(lián)主席、景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景輝分析稱，“過去，乳山以海景房、養(yǎng)老房著稱，曾以‘北京高知識(shí)分子居住區(qū)’一度火爆。但現(xiàn)在看來，這座旅居城市的住宅即便在夏天入住率也只有10%，冬天更是不到1%，再加上作為北方冬季的海邊城市卻沒有暖氣，如今這種二手房比新房便宜一半的現(xiàn)象一點(diǎn)不奇怪。”

　　他進(jìn)一步分析稱，“北方很多海濱城市文旅地產(chǎn)實(shí)際的宜居性究竟有多大？基本避暑時(shí)長不超過4個(gè)月，我們看到這些城市的零售餐飲營業(yè)也就是4個(gè)月，不存在長期宜居的自然條件，把短期旅游性居住需求拉長到全年范圍，造成了巨大的社會(huì)資源浪費(fèi)；另外，這些城市存在過度開發(fā)，一直處于高位運(yùn)行，但實(shí)際上按照現(xiàn)在市場(chǎng)存量的10%開發(fā)就可以滿足需求；最后，市場(chǎng)背后囤房、炒房的身影開始落幕，塵埃落定之后就是這樣一種景象。我們需要思考如何找到城市和市場(chǎng)的真實(shí)定位，重新審視這樣的教訓(xùn)。”