11強(qiáng)房企有息負(fù)債均值2216億元 頭部房企凈負(fù)債率高低差多達(dá)6倍

　　本報(bào)記者 王麗新

　　降杠桿并非一朝一夕，降多降少亦是門(mén)學(xué)問(wèn)。一家房企資產(chǎn)負(fù)債表的變化，方寸之間可以折射出其攻守意圖和戰(zhàn)略調(diào)整方向。而對(duì)負(fù)債率高低的選擇，則決定著房企被貼上保守、穩(wěn)健，亦或激進(jìn)的標(biāo)簽。

　　高負(fù)債是不是錯(cuò)的，或許難以判斷，畢竟有些房企是借高負(fù)債上位的，且用高周轉(zhuǎn)化解了高負(fù)債帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)。但在這張負(fù)債表中，有一個(gè)指標(biāo)卻是企業(yè)非常關(guān)注的，即有息負(fù)債，因?yàn)檫@決定著每家房企的老板每天醒來(lái)后，要還“幾個(gè)億”的利息。

　　據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》選取的萬(wàn)科、中海、龍湖等11個(gè)行業(yè)頭部房企近兩年有息負(fù)債指數(shù)來(lái)看，11強(qiáng)房企平均有息負(fù)債是呈上行趨勢(shì)的，2018年這一均值為2216億元，同比上漲32%。

　　“有息負(fù)債規(guī)模和資金成本高低影響企業(yè)利潤(rùn)率水平。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，但有息負(fù)債規(guī)模上漲的同時(shí)，不同規(guī)模企業(yè)的現(xiàn)金等價(jià)物也可能隨之上漲，所以如果看一家房企的資金鏈狀況，還是要看償債能力。

　　頭部房企凈負(fù)債率高低差巨大

　　前一段時(shí)間，200多家房企宣布破產(chǎn)清算，九成以上是資金鏈斷裂所致。不難看出，控制負(fù)債率是一家房企的必修課，但每家企業(yè)對(duì)負(fù)債率控制的標(biāo)準(zhǔn)卻都不盡相同。從2016年降杠桿成為大勢(shì)之后，縱觀這幾年房企的表現(xiàn)，可以發(fā)現(xiàn)萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)和龍湖等求穩(wěn)型房企凈負(fù)債率（指考慮永續(xù)債后的凈負(fù)債率，下同）控制在50%左右；后起之秀新城控股、旭輝等中型求規(guī)模型房企凈負(fù)債率在70%-100%之間波動(dòng)；恒大、融創(chuàng)等為躋身行業(yè)前四激進(jìn)型房企凈負(fù)債率在150%以上。

　　值得關(guān)注的是，《證券日?qǐng)?bào)》記者觀察發(fā)現(xiàn)，若以上述考慮永續(xù)債后的凈負(fù)債率指標(biāo)來(lái)看，萬(wàn)科、中海在30%以內(nèi)；華潤(rùn)、龍湖、碧桂園在50%左右；恒大和融創(chuàng)則在150%-170%之間；最高和最低者的差距高達(dá)近6倍。

　　另外，從有息負(fù)債規(guī)模增速來(lái)看，萬(wàn)科、中海、龍湖等房企2018年比2017年同比增長(zhǎng)速度低于55%；新城和旭輝等則高于60%；融創(chuàng)和恒大2017年以來(lái)致力于降杠桿率，2018年的有息負(fù)債規(guī)模與2017年相比，增速控制在5%以內(nèi)。

　　“負(fù)債率高低并沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。”陽(yáng)光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌近期表示，對(duì)負(fù)債率，不可視而不見(jiàn)，又不可談虎色變。換句話說(shuō)，負(fù)債率增長(zhǎng)過(guò)高和過(guò)低對(duì)企業(yè)發(fā)展都相對(duì)不利，反而是不高不低的穩(wěn)健派或許能走出自身的節(jié)奏。

　　“每家企業(yè)的經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向不一樣，以融創(chuàng)為例，在現(xiàn)金流和負(fù)債兩個(gè)指標(biāo)中，若更看重現(xiàn)金流且手里現(xiàn)金覆蓋負(fù)債，就不存在兌付壓力。”張宏偉認(rèn)為，但一些央企和個(gè)別民營(yíng)企業(yè)凈負(fù)債率較低，融資成本也不高，運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健。

　　龍湖等房企融資成本低

　　“融資成本幾乎決定著企業(yè)的利潤(rùn)率走向，市場(chǎng)當(dāng)中有一個(gè)指標(biāo)（內(nèi)部收益率IRR）是說(shuō)在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中可承受的最大資金成本。”張宏偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“內(nèi)部收益率（IRR）說(shuō)的是累計(jì)凈現(xiàn)值為0的時(shí)候的貼現(xiàn)率。很多人以為，內(nèi)部收益率指的是項(xiàng)目的獲利水平，其實(shí)這是不對(duì)的，內(nèi)部收益率的本質(zhì)含義指的是項(xiàng)目能承受的最大資金成本（比如貸款利率）。換句話說(shuō)，你內(nèi)部收益率是20%，而利率是20%的話，你一分錢(qián)也不賺。”

　　換言之，內(nèi)部收益率越高，資金成本越低，差值越大，利潤(rùn)空間越高。實(shí)際上，每家房企想做大利潤(rùn)空間，降低融資成本向來(lái)是必修的內(nèi)功，但在這個(gè)天然的資金密集型行業(yè)中，高負(fù)債導(dǎo)致的高利息支出一直是高利潤(rùn)的“勁敵”。不管是頭部房企，還是中小房企，都難以獲得低成本融資，尤其民營(yíng)房企更為艱難。

　　據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者觀察，因目前大部分房企尚未公布2019年上半年年報(bào)，以2018年數(shù)據(jù)來(lái)看，以上述11家頭部房企為樣本，在融資成本保持在5%以內(nèi)的陣營(yíng)中，唯有中海、龍湖、華潤(rùn)和保利4家，萬(wàn)科亦被排除在外。尤為值得注意的是，龍湖是其中唯一一家民營(yíng)房企。截至2018年底，龍湖有息負(fù)債規(guī)模不足1200億元，融資成本僅為4.55%，2017年為4.5%，變動(dòng)幅度僅升了0.05%，其近兩年融資成本幾乎與中海和華潤(rùn)持平；融創(chuàng)、恒大和新城則均超過(guò)6%。

　　此外，萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)和龍湖這幾家房企近兩年的融資成本升降幅度均不超過(guò)1個(gè)百分點(diǎn)，是業(yè)內(nèi)少有的持續(xù)性較高的穩(wěn)健派。以龍湖為例，過(guò)去3年，在整個(gè)行業(yè)加杠桿過(guò)程中，龍湖是極少數(shù)沒(méi)有用過(guò)非標(biāo)、影子銀行、信托的企業(yè)。“我們沒(méi)有用任何高成本融資的方式，非常自律，才使得今天的龍湖有這么多授信額度。”龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事邵明曉此前向記者表示。

　　“近年來(lái)，龍湖集團(tuán)內(nèi)部對(duì)凈負(fù)債率水平是有紅線要求的，必須控制在60%左右，近兩年的實(shí)際表現(xiàn)均在50%左右，因此帶來(lái)了較為穩(wěn)健的財(cái)務(wù)盤(pán)面，進(jìn)而在資本市場(chǎng)信用評(píng)級(jí)較高，才能擁有多年穩(wěn)定的低成本融資渠道，加上資產(chǎn)屬性較為優(yōu)質(zhì)，即使每逢市場(chǎng)難找錢(qián)且找錢(qián)成本較高的局面，龍湖也都能找到低利率籌錢(qián)的渠道。”財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)向本報(bào)記者表示，融資成本維持在5%的水平，才能保持融資戰(zhàn)略的主動(dòng)性，產(chǎn)生良性循環(huán)。

　　正如吳建斌所示，中海在2001年制定了凈負(fù)債水平不得超過(guò)40%的紅線管理，后來(lái)，這家企業(yè)小步快跑、穩(wěn)字當(dāng)先，多年后，成為行業(yè)的利潤(rùn)王、市值王和品牌價(jià)值王。

　　不難看出，龍湖也在走中海的這一發(fā)展路徑。據(jù)記者了解，目前，龍湖是行業(yè)內(nèi)唯一的境內(nèi)外全投資級(jí)民營(yíng)房企：其中，國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普、穆迪、以及惠譽(yù)給與龍湖的最新評(píng)級(jí)分別為“BBB-”、“Baa3”、“BBB”。此外，大公國(guó)際、中誠(chéng)信證評(píng)、新世紀(jì)均給予龍湖“AAA”評(píng)級(jí)。

　　不過(guò)，不管哪種經(jīng)營(yíng)模式，獲得多少評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可，在吳建斌看來(lái)，“負(fù)債率是否高，衡量的一個(gè)重要指標(biāo)是，你所關(guān)注的企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)是否快。如果保持足夠快，說(shuō)明生意有的做。”

　　同樣，不管哪種生意，行業(yè)是大機(jī)會(huì)還是小概率，從盈利指標(biāo)來(lái)看，融資成本還是越低越好。