激辯樓市15萬億之后

　　每經記者 王佳飛 每經編輯 陳夢妤

　　8月7日，博鰲房地產論壇，中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松和中國社科院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮，出現了一次有意思的爭論。

　　陳淮：簡單來說，不論從政策還是客觀需要，以及企業自身轉型、觀望等很多方面來說，接下來都會是一個相對平穩的狀態。

　　巴曙松：穩是不是穩中有降？

　　陳淮：什么叫降？如果說沒有原來的增速就叫降，如果這個意義上我就不辯論了，如果說有相對的增速，我認為還是會有所增長。

　　巴曙松：明年要到16萬億元？

　　陳淮：這個數你就別問我了。現在股評家、金融專家喜歡用這樣的語言，由于美聯儲降息、人民幣貶值，股市昨天（8月6日）呈現大跌狀態，今天（8月7日）有可能繼續向下尋底，但也不排除報復性反彈的可能。

　　巴曙松：連一向積極唱多的人都不敢輕易做樂觀的預計，我們還是謹慎一點好。

　　兩位經濟學大佬爭論的背景，是2018年中國房地產市場前所未有的15萬億元規模新高，同時行業結構亦呈現出強者愈強趨勢。

　　近日，多位重量級經濟學家、行業學者接受《每日經濟新聞》記者采訪，探討15萬億元之后的房地產行業發展。

　　問題一：當下出現了一些房企破產現象，未來行業會怎么走？

　　未來的地產分化會加劇

　　國家統計局原局長、陽光資產首席戰略官邱曉華：

　　中國房地產市場還有較大的剛需潛力，主要來自兩方面：第一，城市化進程的推動，新增城鎮人口生存型住房的剛性需求；第二，原有城市人口的改善型住房需求。我國的城市化水平還比較低，在這方面的潛力和余地也比較大。

　　值得注意的是，通過近年的宏觀調控，中國的房地產庫存水平已經接近供求緊平衡界限，不少地方已經低于政策的庫存水平。因此，目前的庫存也需要進一步提升，庫存推動增長的因素也還是值得期待的。

　　黃金期雖然結束，但平穩期才剛剛開始。未來的地產分化會加劇，主要會由人口流動、經濟活力和生態環境三個因素來決定。從一個更長的趨勢來看，調控雖然嚴厲，政策有底線。重組與調整在加快，分化會成為常態，這是我們需要去注意把握的。

　　房地產市場到了兼并重組的時候

　　中國經濟體制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長樊綱：

　　房地產市場曾有一段過熱盲目擴張的時期，但目前整個行業都已謹慎，同時政府不用地產來刺激經濟的思路已經很明確了。

　　當下市場出現了一些企業破產的現象，我認為適當的調整兼并重組是非常正常的，這是一個好的好事，而不是壞事。國外市場幾家巨頭獨大的現狀是一次一次經濟波動后兼并重組的結果。

　　我認為，目前中國房地產市場也到了一個兼并重組，提高產業集中度，使產業結構更加健康的時候。

　　這20年也還是黃金20年

　　旭輝集團董事長林中：

　　我覺得下一個20年行業會進入一個新的階段。我把中國房地產走過的這種歷程分了三段：第一段從1978年改革開放到1997年中國房地產萌芽期；第二段從1998年房地產市場化開始一直到2017年，這20年是中國房地產的高速增長期；從2018年到2037年這20年，中國房地產可能會進入一個平穩發展期。

　　如果用高速增長期的觀點來看現在的平穩增長期，可能認為不夠黃金，但我們認為今后20年內，中國改革開放水平持續會提高，人民的收入水平也會持續提高，城市化進程也將不斷推進。所以到時候回來看，這20年對很多房地產企業來說也還是黃金20年。

　　中國房地產行業還處于發展的青春期

　　綠城房地產建設管理集團董事長兼總經理李軍：

　　中國房地產很多時候受政策影響，與經濟形勢也相關聯，所以我們對這個行業的判斷現在很難說。但我認為，中國房地產行業實際上是在快速的成長過程當中，還是個青春期的孩子。

　　青春期之后進入成熟期并且不會立刻死亡，會存在很長的平穩期，甚至可能進一步進入老年期這么個階段。依照長期的角度看，中國房地產行業還處于一個發展的青春期階段，還沒進入穩定和成熟期，并且到成熟期后也將是個很長的過程。

　　問題二：2019年行業發展降速，房企依然“規模為王”？

　　要重視近年來出臺的城市群政策

　　樊綱：

　　城市群能夠使大中小城市各種經濟要素互補，通過交通基礎設施公共服務等一體化，使人口便利流動，令區域內大中小城市，甚至是城市和農村相互聯結，形成協同發展，進而這些城市群能吸收更多人口，把中國的城鎮城市化推向新的階段。

　　發展城市群意味著大中小城市實現土地互補，房地產供給互補，供給需求也是互補。我稱其為中國城市化2.0版本。在這一過程中，過去房價暴漲的城市有可能房價趨穩，房價低洼的城市也有可能上漲。這對房地產的發展非常重要，一定程度上會令市場重新洗牌，也蘊含著大量的商機。

　　要選擇有質量的增長，不能犧牲財務安全性

　　林中：

　　要實現有質量的增長，一定要先把質量放在前面，包括產品和服務的質量；其次應注重財務質量，不能犧牲財務安全性，要實現有利潤、有回款的銷售，有現金的利潤。

　　從企業角度來說，就是增長率、負債率和利潤率的平衡，所以我們不會為了追求一個增長率去犧牲負債率和利潤率。規模是一個結果而不是一個目的，房地產的目的是通過做好的產品和服務，在為客戶創造價值的同時，把握住行業機會。 （本版圖片由每經記者張建攝） TOP50以上房企發展會有所降速

　　泰禾集團副總裁全忠：

　　從這幾年的發展情況看，房地產行業出現了強者恒強，這是個趨勢。總的來看，中國的房地產市場發展一定是規模占優勢。

　　不過從2019年開始，我個人認為現在的TOP50以上企業，發展速度和增長率會比前幾年下降。為了保持增長，企業還需使用杠桿，負債率依舊高位，集中度會進一步增加。

　　一些“小而美”公司定位可能比較特殊，只服務于某一部分人，但中國房地產市場的容量足夠讓這些中小企業有足夠的生存空間。這些中小企業應當采取針對性的產品和服務來滿足部分目標客戶需求，并且仍會有生存空間。

　　開發商要學會等

　　恒隆集團董事長陳啟宗：

　　我希望中國的房地產商，特別是住房房地產商，能夠回歸理性，不要再在銷售額這件事上去比較。希望這個行業能夠越來越理性，開發商在借貸上量力而為，從今以后就回歸理性、量力而為。

　　房地產商必須學一個功課，就是要等。我是很能等的，我不做事的時候什么都不做，每天的運營有同事們去做，我做決策的我就要會等。

　　去年，恒隆在杭州拿了一塊地，從2004年開始，我等了14年，這14年里基本上大的商業土地我都看過，但我深信一件事，該等的時候你就要等。

　　問題三：15萬億之后，房企應尋求多元化，還是繼續聚焦主業？

　　多元化是企業發展的一種自然選擇

　　泰禾集團副總裁全忠：

　　一般默認房地產主業是以住宅為主的房地產，但隨著土地供應的特點或變化，實際上每個企業都面臨著除了住宅以外的事，做商業、長租公寓這不應當被視為多元化，而文旅、教育、養老等我認為屬于房地產相關多元化。

　　企業做這些的目的在于未來新的護城河的建立，多元化是對客戶全生命周期的一種服務，是對未來房地產平穩發展時期的鋪墊和準備。最近幾年做的基礎，可能在未來就起到很大作用，并不是因為房產開發商或者開發企業現金流充沛，所以在別的領域去找一些新的經濟增長點。

　　現在大部分上市公司都有這方面的嘗試，可能就是這些企業家的“英雄所見略同”，或者說它是企業發展的一種自然選擇。

　　大家都在悶頭做轉型

　　億達中國高級副總裁于大海：

　　一個傳統行業在發展到一定階段后，適度轉型和跨越式發展，是全行業大多數參與者所共同期望和愿意參與的。

　　最近多元化的聲音可能淡了一點，但我作為一個從業人員所了解到的，實際是大家都在悶頭來做轉型這個工作。不過轉型并不是一朝一夕可以取得很好成效的，也缺乏一些有效宣傳。換句話說，大家更希望埋頭實干，轉型出來一些業績之后，才能夠對外發聲。行業要摒棄單一的傳統的房地產發展模式，向復合的、多元的，特別是產業實體和產業內容這個方向去傾斜。我覺得如果這樣的市場參與者更多，對我們全行業，包括對中國的經濟和社會發展都是很有幫助的。

　　20年前，億達開始轉型，也是從相對茫然到如今信心飽滿。假以時日，比如10~20年，一定會出現很多成功多元化轉型的企業。