直擊降準(zhǔn)之后的北京樓市：新房淡定二手房降溫 剛需剛改心動(dòng)

　　房地產(chǎn)市場的持續(xù)下行，最新發(fā)布的降準(zhǔn)政策也未能成為房企的救命稻草，當(dāng)降準(zhǔn)遇上中秋，北京樓市的火熱并未如期而至。北京商報(bào)記者近期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與之前炒作“春天來了”伺機(jī)趁勢營銷不同，此次降準(zhǔn)政策發(fā)布后，大部分開發(fā)商保持淡定，北京和環(huán)京新房市場并無大的變化；而二手房市場還有降溫現(xiàn)象，我愛我家研究院數(shù)據(jù)顯示，截至9月16日，9月北京二手房網(wǎng)簽4827套，較去年同期下降52.69%，并沒有因降準(zhǔn)而有所提振。但不得不提的是，此次央行降準(zhǔn)雖沒能對北京樓市帶來過多利好影響，卻在一定程度上提振了購房者信心，部分剛需、剛改購房群體開始考慮入市。

　　新房：銷售看淡降準(zhǔn)

　　在今年的中秋節(jié)前夕，央行再次宣布降準(zhǔn)，但這份中秋禮包對于房地產(chǎn)而言，卻難改此前已經(jīng)形成的降溫局面。

　　在北京，北京商報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，與此前炒作“春天來了”，伺機(jī)趁勢營銷不同，樓盤銷售人員在向購房者進(jìn)行項(xiàng)目推介時(shí)，均未提及降準(zhǔn)這一所謂購房“紅利”。

　　“央行降準(zhǔn)對于目前市場而言，并未帶來多大影響，而且對于資金銀行管得越來越嚴(yán)，首付不變，現(xiàn)在這個(gè)市場不是降準(zhǔn)能刺激出來的。” 包括萬科城市之光·東望、中海·寰宇天下、華潤·未來城市等多家現(xiàn)場銷售人員均向北京商報(bào)記者直言，不只不向客戶聊這個(gè)，營銷圈子內(nèi)部也看得很淡，這一曾經(jīng)被屢次炒作不爽的購房“紅利”當(dāng)下如同“雞肋”一般。

　　盡管銷售人員對降準(zhǔn)釋放的利好很淡定，但在中秋節(jié)北京商報(bào)記者走訪一月前踩盤的同一批項(xiàng)目時(shí)發(fā)現(xiàn)，看房客有明顯的增加。“還是小長假的因素多一些，現(xiàn)在開發(fā)商都很拼，售樓處建的要么跟游樂園似的，要么就跟咖啡館一樣，看房的同時(shí)也當(dāng)休息了。”

　　上述多個(gè)項(xiàng)目銷售人員一致判斷，到訪客戶的增加與降準(zhǔn)的利好并沒有太大的關(guān)系。

　　與北京城區(qū)的項(xiàng)目類似，環(huán)京地區(qū)樓市在中秋假期期間，也迎來不少看房客群，相同的是，央行降準(zhǔn)“紅利”在這些“18線”市場也未能得到體現(xiàn)。

　　“如果非要說此次降準(zhǔn)能為房地產(chǎn)帶來哪些利好影響，就是降準(zhǔn)對剛需的心理有影響，覺得不得不買趕緊買，可能會(huì)釋放一部分，另外就是投資的擔(dān)心手里的錢不值錢，將房地產(chǎn)與黃金畫等號此外，降準(zhǔn)以后，會(huì)刺激銀行增加對個(gè)人貸款的發(fā)放力度，購房客群量會(huì)有所增長。”固安孔雀城一位銷售人員直言。

　　似乎過去的經(jīng)驗(yàn)在告訴我們，只要降準(zhǔn)，總能在一定程度上給房地產(chǎn)市場帶來利好。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在“房住不炒”的大背景下，房地產(chǎn)調(diào)控加碼不斷，相應(yīng)的房地產(chǎn)投資屬性被不斷弱化，以投資為出發(fā)點(diǎn)的購房者將會(huì)越來越謹(jǐn)慎，觀望情緒趨濃。

　　“監(jiān)管層面持續(xù)收緊，降準(zhǔn)資金很難流入房地產(chǎn)市場。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，只要信貸政策不出現(xiàn)明顯變動(dòng)，其他政策的調(diào)整對樓市影響非常有限。整體來看，今年的房地產(chǎn)政策依然是除信貸以外政策微調(diào)越來越多，但整體政策基本面依然保持比較緊的狀態(tài)。

　　事實(shí)上，降準(zhǔn)這一“紅利”對房地產(chǎn)市場的影響在數(shù)據(jù)端也可見一二：據(jù)我愛我家研究院數(shù)據(jù)顯示，截至9月16日，9月北京新建商品住宅（不含保障房、商住房、共有產(chǎn)權(quán)房）成交1557套，環(huán)比上月同期下降7.92%，與去年同期相比下降6.93%；共有產(chǎn)權(quán)房成交746套，環(huán)比上月同期增長284.54%，但仍較去年同期下降40.75%。我愛我家研究院方面表示，就目前的數(shù)據(jù)來看，降準(zhǔn)并未對北京新房市場產(chǎn)生大的影響，9月上半月增長較多的只有共有產(chǎn)權(quán)房，但這主要與供應(yīng)及政策有關(guān)。

　　二手房：成交不增反降

　　與新房市場類似，央行降準(zhǔn)的刺激，在二手房市場也反應(yīng)平平。

　　以往的經(jīng)驗(yàn)是，降準(zhǔn)政策出臺(tái)后，二手房市場最直接的表現(xiàn)就是房源成交周期縮短、掛牌價(jià)格調(diào)高等。

　　此次的情況并非如此，北京商報(bào)記者從多家中介門店了解到，受市場遇冷影響，近期北京二手房掛牌均價(jià)持續(xù)走低，雖然降幅很小，大概單價(jià)在一兩百元左右，但下滑趨勢日漸顯現(xiàn)。

　　鏈家和平里地區(qū)的一位中介人員向北京商報(bào)記者表示，最近一周北京二手房市場并沒有太大波動(dòng)，降準(zhǔn)消息出來后，來看房的客戶數(shù)量也與之前沒有太大差別。“金九銀十”一般是房地產(chǎn)市場的活躍期，但受嚴(yán)格調(diào)控政策的影響，這一概念在今年并沒有得到體現(xiàn)。“按照目前的情況來看，今年的房子是越來越難賣，二手房市場很難繼續(xù)沖高，達(dá)到往年的銷售成績。”該中介人員進(jìn)一步表示。

　　同區(qū)域的我愛我家中介人員則向北京商報(bào)記者透露，降準(zhǔn)消息出來后，也有一小部分業(yè)主表達(dá)了想“提價(jià)”的需求，但從整體來說，目前房價(jià)沒有大幅上揚(yáng)的趨勢，更多的是“吃老本”，以穩(wěn)為主。

　　近期北京二手房成交量并不理想，據(jù)我愛我家研究院數(shù)據(jù)顯示，截至9月16日，9月北京二手住網(wǎng)簽4827套，較上月同期的6232套下降22.54%，較去年同期的10203套下降52.69%，網(wǎng)簽量下降幅度明顯。

　　對于下一階段的北京樓市走向，我愛我家研究院方面表示，雖然降準(zhǔn)后資金仍有流向房地產(chǎn)的動(dòng)力，這會(huì)與政策產(chǎn)生一定的沖突、博弈，但今年國家對資金向房地產(chǎn)流動(dòng)的渠道是嚴(yán)防死守，當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控形勢依然是從嚴(yán)趨緊，北京作為首都更是市場焦點(diǎn)，因此未來一段時(shí)間里北京樓市很難有大的回溫，無論是新房還是二手房、市場偏向低位企穩(wěn)，這種情況或許要到明年春節(jié)后才能有所改變。

　　近兩年來，央行降準(zhǔn)的思路基本一致，其核心就是為實(shí)體經(jīng)濟(jì)減壓，定向支持中小微企業(yè)，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)避免資金流向房地產(chǎn)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)脫虛向?qū)崳�這與當(dāng)前國家的整體經(jīng)濟(jì)形勢以及國際經(jīng)濟(jì)形勢大有關(guān)系。

　　購房者：剛需“候場”

　　與銷售們的淡定不同，剛需購房者對于降準(zhǔn)還是有反應(yīng)的。

　　35歲的許偉在這個(gè)中秋節(jié)終于出手花了300萬元在大興買下了自己在北京的第一套房，這個(gè)購房計(jì)劃她足足醞釀了兩年。“市場一直不好，總覺得可以等等，說不定還會(huì)降。”然而降準(zhǔn)的消息釋放后，許偉變得不再淡定。“可能市場還會(huì)降，但到時(shí)候有沒有談判的空間就不知道了。”許偉透露，沒貸過款、沒買過房，家里給的首付款也比較充足，這讓自己成為了開發(fā)商眼里的“優(yōu)質(zhì)客戶”，談下來的折扣點(diǎn)也比較客觀。

　　“當(dāng)下，剛需客群應(yīng)當(dāng)把握住最后的時(shí)間窗口，對看好的樓盤及時(shí)出手，加速辦理前期首付、簽約、申貸等流程手續(xù)，最大化降低置業(yè)成本上升的可能性。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，在“房住不炒”、“因城施策”的調(diào)控綱領(lǐng)下，凡是樓市過熱的城市，購房者很可能將在10月8日后面臨“懲罰性”高利率。如果現(xiàn)在還沒有選到適合的地產(chǎn)項(xiàng)目，那么可以考慮壓縮單套總價(jià)，通過提高首付比例、減少貸款金額的方式控制購房成本，這對于剛需客群而言尤為重要。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則表示，從今年房價(jià)調(diào)整來看，實(shí)際效果還是比較明顯的，各地也開始有了降價(jià)現(xiàn)象。但是盲目降價(jià)也容易引起市場的恐慌，而且降價(jià)中如果剛需購房者因?yàn)楦鞣N制約而不入市，那么市場交易蕭條對于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定也是不利的。

　　在嚴(yán)躍進(jìn)看來，正常的購房需求，包括剛需和改善型需求，其實(shí)還是需要通過貨幣政策來進(jìn)行刺激的，這是很合理的消費(fèi)需求。所以后續(xù)的樓市調(diào)控基調(diào)或會(huì)有小幅調(diào)整，過去對于“房住不炒”的理解，其實(shí)是希望通過降低房價(jià)來實(shí)現(xiàn)“房住不炒”的效應(yīng)，但后續(xù)其實(shí)更需要強(qiáng)化對交易秩序的管控，進(jìn)而落實(shí)“房住不炒”的導(dǎo)向。

　　北京商報(bào)記者 王寅浩