“投資客在撤退” 杭州樓市“金九銀十”風光不再

　　熱點雖有 熱度已降 杭州樓市更趨理性 “金九銀十”風光不再

　　接二連三的“萬人搖”、主管部門介入調查的“公寓界拼多多”，土拍降溫、二手房降價……樓市傳統銷售黃金期“金九銀十”已過大半，杭州樓市熱點不斷。

　　熱點背后，信號強烈：在中央“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的明確表態下，樓市預期已經轉變，理性回歸，房住不炒。

　　“銀十”怪象背后：投資客退潮

　　國慶假期，杭州誕生第16個“萬人搖”樓盤——楊柳郡。10月2日，該樓盤公示登記結果，590套房、10416組登記，外界普遍認為“最后的楊柳郡”會迅速清盤。可意外的是，10月9日選房日，90平方米以上的大戶型依然搶手，44平方米至66平方米的小戶型卻遭遇大規模棄選，號子一直叫到了9201號購房者。這場選房“馬拉松”，足足“跑”了10個小時。

　　“投資客在撤退。只有那些真正考慮自住的人，才會對戶型、樓層挑挑揀揀。”浙報傳媒地產研究院院長丁建剛分析，大規模棄選，正說明本次搖號的參與者大多為了自住。

　　這幾天，記者走訪了幾家準備本月開盤的“網紅盤”，比如濱江區的綠城·曉風印月、南星板塊的仁恒濱江園等，銷售人員均表示，意向客戶均是自住，投資客幾近絕跡。

　　在投資更為活躍的酒店式公寓市場，投資客也在離場。國慶假期，位于綠地·華家池項目內的“華家池·僑公館”，打出“68萬起”的超低價格。事實是，一家銷售代理公司將一套酒店式公寓分割成3套銷售，由3個陌生人“共享產證”。如此“操作”，引來杭州市住保房管局介入。丁建剛分析，一套房拆成3套賣，折射出酒店式公寓市場分化嚴重，“雖然投資客尚存，但可投資額度已經降低了。”數據顯示，今年前3季度，杭州市區酒店式公寓成交13471套，同比下降45.6%。

　　“萬人搖”“不需搖”并存：新房降溫

　　投資在退潮，如果回顧一下剛剛過去的“金九”，還能看出更多端倪。

　　據浙報傳媒地產研究院統計，9月，杭州新房成交量為11662套，與去年同期相比下降了約8.95%。今年前三季度，杭州商品房總成交93536套，較上年同期下跌了約17.01%，為2015年以來的第二低。

　　雖然9月出現2個“萬人搖”的紅盤，但更多樓盤是“不需搖”的。據不完全統計，9月杭州樓市整體中簽率約為14%，較8月份的8%漲幅明顯。流搖樓盤多達43個，臨安區、余杭區成為流搖高發區。單個樓盤的表現，更能說明中簽率在走高：8月金地·江山風華推出的房源中簽率7.7%，但9月升至10.3%；新希望濱江·錦宸8月中簽率為5.56%，9月升到了17.9%……

　　進入10月，開發商的出貨節奏明顯加快。本月，杭州預計有61個盤入市，其中純新盤24個。少數擁有“限價彩蛋”的紅盤，依舊會紅得發紫。比如第17個“萬人搖”大江東板塊河莊街道的金色和莊，均價1.2萬元，比周邊二手房低了6000元，導致220套房子有28719戶家庭報名登記，成為杭州搖號至今報名人數最多的樓盤。不過，它并沒有“焐熱”整體行情，大多數樓盤則要“清冷”很多。像恒大·國璽悅龍府領出第一批預售證，共計124套，均價3.85萬元/平方米，首開只有54人報名，直接流搖。2017年，恒大的拿地樓面價為30387元/平方米，業內人士測算，項目保本房價是4.25萬元/平方米。虧本銷售，足見開發商對未來的判斷并不樂觀，與其捂盤僵持，不如割肉“搶跑”。

　　土地、二手房均降價：理性回歸

　　更多跡象表明，樓市已經“入秋”。

　　從房地產的“面粉”——土地市場看，降溫十分明顯。“限房價、限地價”新政影響下，杭州土拍一改此前的火爆。9月以來，杭州共成功出讓涉宅地塊18宗，其中溢價率在20%以上的地塊僅有8宗，甚至還有3宗地塊底價成交。可以預見，在調控政策延續、融資環境趨緊、去化壓力顯現、短線預期鎖死的大背景下，土地市場也將更加趨于理性。

　　再看二手房市場。“從成交量變化來看，今年3月起，每個月都有一些回落。”杭州我愛我家品牌總監周包軍認為，杭州二手房成交正呈“階梯式”下滑趨勢，到9月二手房成交已跌至6098套。另一方面，二手房的供應量相當充裕，目前已有超過9.6萬套二手房掛牌。隨著供應增加和成交周期變長，二手房的價格也在松動，房東一改以往的“牛氣”，有了3%至5%的議價空間。周包軍認為，回落是市場向“正常”的回歸。“尤其是土地‘雙限’，對穩定預期的效果非常明顯。眼下，調控沒有出現任何松動，購房者情緒平和。”他表示，目前二手房市場投資客的身影較少，購買者大多是自住客戶。