云南直面不動產(chǎn)登記歷史遺留問題：梳理分類 逐一破解

　　一本不動產(chǎn)權(quán)證書，章映金和175戶鄰居苦苦期盼近20年。就在他們的“期盼”被時光消磨殆盡之際，情況發(fā)生了轉(zhuǎn)機……

　　近日，記者走訪云南多地發(fā)現(xiàn)，當?shù)夭粍赢a(chǎn)登記辦理時間得到大幅壓縮，并實現(xiàn)一窗辦理、最多跑一次辦理等方式。

　　但隨著近年來不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實施，云南各類歷史遺留問題逐步被暴露出來。面對數(shù)量龐大、錯綜復(fù)雜的歷史遺留問題，云南總結(jié)梳理問題類型，正在集中力量逐一破解。

　　過去50年的遺留

　　章映金是云南省曲靖市會澤縣人，住在會澤金水園小區(qū)。金水園小區(qū)于1999年建設(shè)，住戶共176戶，小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位是會澤縣城市綜合開發(fā)公司。建成后，辦理了房屋所有權(quán)證，未辦理土地使用權(quán)證。

　　之后，因開發(fā)建設(shè)公司法人死亡，公司自然消失，導(dǎo)致小區(qū)的土地一直未進行首次登記。

　　“沒有土地使用權(quán)證，我們的房屋一直懸在半空中，雖然住在里面，心里卻不踏實。”章映金對記者說，“這么多年了，房屋不能進行買賣，連遺產(chǎn)過戶都辦不了。”

　　2016年，中國全面頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書，停發(fā)房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在基層落地。

　　根據(jù)規(guī)定，未辦理不動產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動產(chǎn)其他類型的登記。章映金和鄰居們依舊只能苦苦期盼著。

　　“會澤金水園小區(qū)并不是個例，有些地方的歷史遺留問題比他們還要復(fù)雜棘手。”云南省自然資源廳確權(quán)登記局局長車學文說，“這些歷史遺留問題是過去50年間留存下來的，有少量問題則更久遠。這些問題久拖不決，影響了民眾的獲得感、幸福感，也影響了不動產(chǎn)登記的全面實施推進。”

　　梳理分類逐一破解

　　辦理不動產(chǎn)登記需要住建、稅務(wù)、公安、民政等多部門的信息，隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的全面實施，此前相關(guān)管理環(huán)節(jié)不規(guī)范、不銜接等導(dǎo)致的各類歷史遺留問題逐步顯現(xiàn)。歷史遺留問題絕大部分發(fā)生在登記前的環(huán)節(jié)，導(dǎo)致登記要件缺失，無法按照正常程序辦理登記。

　　云南省自然資源廳根據(jù)掌握的情況梳理，歸納出歷史遺留問題的類型，主要有：無土地出讓合同、劃撥決定書等權(quán)屬來源文件；欠繳土地出讓價款或相關(guān)稅費；擅自改變土地用途；未通過規(guī)劃許可或規(guī)劃核實；未通過竣工驗收備案；開發(fā)建設(shè)主體缺失或不具備資格；分散登記時形成的房屋土地信息不一致；已購住房的土地使用權(quán)被開發(fā)單位抵押或被司法查封等類型。

　　會澤金水園小區(qū)的情況屬于“開發(fā)建設(shè)主體缺失或不具備資格”一類。

　　為了破解這一歷史遺留問題，會澤縣召集縣自然資源局、住建局等部門共同研究，依照規(guī)定，形成了由業(yè)主委員會申請國有劃撥土地首次登記后，按照“按戶分攤”房屋占地面積分割登記的方式，對該小區(qū)176戶依申請進行分割登記的方案。

　　近日，章映金興奮地從會澤縣不動產(chǎn)登記中心拿到了苦盼20年不動產(chǎn)權(quán)證書。

　　“我兒子在昆明，我媳婦和女兒在曲靖麒麟?yún)^(qū)，這幾年只有我一個老人在家守著。”他說，“如今我可以把這房子賣了，再去昆明購房，離兒子近些。”

　　目前，會澤金水園小區(qū)已有53戶辦理了不動產(chǎn)權(quán)證，其余住戶正陸續(xù)提交資料，他們申請后將在一個月內(nèi)辦結(jié)。

　　云南通過政府主導(dǎo)和部門協(xié)同，在摸底排查的基礎(chǔ)上，分類制定出臺有關(guān)的政策文件。截至目前，共化解歷史遺留問題7.32萬件。

　　“歷史遺留問題是動態(tài)的，目前仍然在不斷暴露出來，新類型和復(fù)雜性也在不斷增加。”車學文直言，“有時候要針對某一問題，研究一個專門的對策，難度可想而知，這項工作需要得到社會各界的理解和支持。”

　　不再給歷史遺留下問題

　　在云南昆明盤龍區(qū)政務(wù)服務(wù)中心不動產(chǎn)登記綜合服務(wù)大廳，記者看到，前來辦理不動產(chǎn)登記的市民井然有序。目前，云南一般不動產(chǎn)登記全流程平均辦結(jié)時間已壓縮至6.95天，抵押登記全流程平均辦結(jié)時間壓縮至2.79天，較2018年同期分別壓縮了42.7%和35.8%。

　　“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施以來，我們幾乎天天是白天辦證，晚上開會研究問題。”昆明市不動產(chǎn)登記中心主任周瑩說，“其實，民眾辦理正常的不動產(chǎn)登記，只要提交材料全面，很快就可以辦結(jié)。難就難在辦理有歷史遺留問題的登記，這耗費了我們大量時間、精力。”

　　去年年底，昆明市開展了“預(yù)告登記”制度，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，而按照約定可以向登記機關(guān)申請預(yù)告登記。

　　昆明市自然資源和規(guī)劃局副局長何斌介紹，過去由于云南相較東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展落后，房地產(chǎn)主要是以中小型房企開發(fā)建設(shè)為主，“中小房企融資能力不足，資金鏈容易斷裂，因此出現(xiàn)開發(fā)建設(shè)主體消失、欠繳土地出讓價款或相關(guān)稅費、已購住房的土地使用權(quán)被開發(fā)單位抵押等情況，造成了大量歷史遺留問題。”

　　何斌說，今后經(jīng)預(yù)告登記的不動產(chǎn)買受人可以享有產(chǎn)權(quán)已過戶后的部分權(quán)利，“可以有效防止一房二賣或開發(fā)商再次抵押。”

　　經(jīng)過預(yù)告登記的不動產(chǎn)，甚至司法機關(guān)也不能將其當做出賣方的財產(chǎn)施以強制執(zhí)行。截至今年9月，昆明共辦理了預(yù)告登記14000余份(含抵押權(quán)預(yù)告登記)。

　　昆明市民張敏對記者說，預(yù)告登記在保護購房者權(quán)益、保障交易安全中起到重要作用。