北京普宅沿用5年前標準 業內建議適時調整

　　“雙11”這一天，深圳住建部門和稅務局相關工作人員均確認，容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下的房子均為普通住宅，滿兩年可免征增值稅。

　　過去五年，深圳的普宅與非普宅標準以總價、容積率和面積為判斷標準，隨著房價的大漲，深圳不少房源“被豪宅化”。如今，普宅標準不再考量總價，將有部分房源從非普宅劃入到普宅范圍，并因此免征增值稅。在分析人士看來，或將有30%的市場交易免征增值稅，而每套房源免征的稅費或將高達幾十萬元。

　　深圳普宅新標準實施，約三成房源減稅

　　目前深圳適用的普通商品住房標準于2015年9月公布實施，根據《關于深圳市2015年享受優惠政策普通住房價格標準的通告》，將按十個區來劃分，其中羅湖區每套總價390萬元及以下;福田區每套總價470萬元及以下。

　　如今新的調整，最大的變化是將總價標準去掉，容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下的房子均為普通住宅。

　　據深圳市住房和建設局表示，對普通商品住房標準進行調整，將有利于使更多剛需家庭享受稅收優惠政策，降低剛需購房成本，滿足合理住房需求。

　　普宅標準調整，最大的影響是二手房稅費。按照新的標準，將有一部分房源從非普宅劃入普宅，這部分房源如若購買2年以上(含2年)對外銷售，將免征增值稅。

　　中原地產以南山一套網簽700萬元、原登記價350萬元的房源做對比，在調整前，該套房源被列為非普通住宅，如果滿兩年出售，在標準調整前，總稅費為34.75萬元，調整后的稅費為13.66萬元，稅費減少近21萬元。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，新標準將影響大約市場30%的交易，這部分房源稅費將大大減少。

　　北京86%新建住宅被認定為豪宅

　　與深圳相似的是，北京同樣面臨“普宅豪宅化”的情況。而此次深圳普宅標準調整，在業內人士看來，北京也到了普宅標準必須改的時候了。

　　眾所周知，北京目前實行的普通住宅認定標準為2014年的版本。首先需滿足住宅小區建筑容積率在1.0(含)以上，單套建筑面積在140平方米(含)以下;其次，單價不超過最高限價，或總價不超過最高限價，單價、總價符合其一即可。

　　具體的最高限價標準是:五環內為單價39600元/平方米、總價468萬元/套;五環到六環為單價31680元/平方米、總價374萬元/套;六環外為單價23760元/平方米，總價281萬元/套。如果在滿足容積率、單套建筑面積的條件下，一套房子的單價或總價在上述價格范圍內，則被劃為普宅。

　　按此現行標準，北京有成交記錄的45個限競房項目中，67%的項目全部房源為非普宅，符合普宅標準的僅有2個，另有14個項目包含有部分或少量普宅，為一些小戶型房源。

　　張大偉表示，北京86%的新建住宅被認定為豪宅，六環內普通住宅僅有5%。

　　眾所周知，北京的普宅和非普宅在首付上差異很大，其中普通住宅首套首付是35%，二套首付是60%;非普通住宅首套首付是40%，二套首付是80%。這對于二手房的購房者以及有換房需求的人來說，影響較大。

　　合碩機構首席分析師郭毅表示，目前，五環外的很多限競房項目都超出了普宅標準，而真正會住到這些房子里的人，絕大部分是剛需和剛改，他們的收入相對來說并未達到很高水準，這一部分人理應在稅費優惠上給予傾斜。“普宅標準應針對當前的市場現狀作出適時、及時的調整。”