小區加裝電梯不能采用“一票否決”

　　12月25日，上海市住建委、市房管局等10部門聯合印發的《關于進一步做好本市既有多層住宅加裝電梯的若干意見》正式實施，其中有不少新亮點:明確加裝電梯幢業主意愿征詢通過比例由90%放寬到三分之二，取消一票否決;政府資金補貼的最高限額由24萬元提高到28萬元;業主可申請提取使用住房公積金用于建設資金。

　　此前上海的規定存在“一票否決”:上海市在2013年12月19日出臺的《關于明確本市既有多層住宅增設電梯居民征詢相關工作的指導意見》中，將“首輪征詢”的通過率由原來的兩個100%改為“小區全體業主三分之二以上，加裝電梯棟業主90%以上同意即可”，但同時又附加了一句“未簽訂改造協議的業主無激烈反對意見”。正是有了最后一句話，賦予了業主的“一票否決”權，只要有一個業主堅決反對，90%的業主的愿望就會“泡湯”。

　　老樓加裝電梯是適用城市老年化的要求，是政府進行的民心工程，可是卻因為一戶的反對，讓廣大業主受害，實在很不像話。所以，為了維護公共利益，必須掃除加裝電梯的障礙，取締“一票否決”權。中國人民大學公共管理學院陳幽泓副教授認為，基層政府部門在落實決策之前要求100%的居民同意才開工這一做法并不妥，從某種意義上來講是為了規避自我風險而讓業主們將矛盾自我化解。因此，必須從源頭上修改規定，取消關于“一票否決”的有關規定。

　　現在，上海最新的規定做到了，明確加裝電梯幢業主意愿征詢通過比例由90%放寬到三分之二，同時取消一票否決，回到法律軌道上了。

　　事實上，法律并沒有授予任何業主有“一票否決”的權利。根據《物業管理條例》第十一條(六)規定，改建、重建建筑物及其附屬設施必須由業主共同決定;第十二條規定，業主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。這就是說，老樓加裝電梯，只要有兩個“三分之二”的同意，就應該得到批準，就可以施工，根本不需要100%的業主同意，一戶反對也不能阻擋加裝電梯的進程。

　　當然，如果加裝電梯確實損害到了個別低層業主的利益，例如由于加裝電梯，影響到具體業主房產的采光、通風，或者產生噪聲，相關的業主可以依法維權。這里，法律是這樣規定的:一是，《物業管理條例》第十二條的第五款規定，“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷”。二是，按照《物權法》第三章的規定辦事。而對于矛盾如何解決，則應該根據第三十二條“物權受到侵害的，權利人可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決”。

　　這就是說，個別業主如果認為加裝電梯損害了自己的物權，他不能阻止經過兩個三分之二的業主通過的決議，但可以就自己的物權維護提出賠償要求，這些要求如果不能達成協議，可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決。最后的途徑就是法院判決，找到解決物權損害的救濟辦法。