曼哈頓樓市繼續降溫：四季度均價跌7.5% 豪宅銷量暴跌近40%

繼三季度創下十年來最大價格跌幅后，紐約曼哈頓樓市在2019年末持續降溫，新的稅制改革令高端樓市備受打擊。

2020年1月3日周五，紐約大都市地區最大的房地產經紀商和美國第二大獨立住宅房產中介（按銷量計算）Douglas Elliman Real Estate發布報告稱，剛剛過去的2019年四季度，曼哈頓的房地產銷量在過去九個季度中有八個季度同比下跌。500萬美元儼然成為分水嶺，售價高于這一闕值的高端住宅銷量同比下滑近38%，低于闕值的銷量同比上漲。

數據顯示，當季曼哈頓住宅房地產的平均銷售價格同比下跌7.5%，至181.57萬美元；銷量同比下滑1.2%，至2404棟；每平方英尺售價同比下跌6.1%，至1581美元。但中位數售價同比持平在99.9萬美元，主要由于不足500萬美元的房地產銷售活動相對更活躍。

在紐約核心地區樓市跌價的同時，待售庫存和待售時長均在不斷增長，暗示需求端疲軟。

四季度曼哈頓待售庫存同比增長9%，至6643棟；待售時長同比增加6.5%，至99天；出售折扣從6.2%增加至6.8%。在折扣上升的情況下，市面上現有庫存完全出清需要8.3個月，出售速度同比下滑10.7%，一般認為低于5個月的庫存售罄期屬于“供應端趨緊”，6-7個月屬于“供求健康平衡”，現在屬于明顯的買方市場。

該機構總裁兼CEO Steven James在聲明中表示，與美國股市的近期表現相比，曼哈頓房地產的“失血”狀況就像在上演一場“雙城記”。2019年末最受打擊的紐約樓市是售價在700萬至1000萬美元的高端房型，高端樓市待售庫存明顯增長。

新浪財經援引分析稱，2019年下半年起，紐約州對價值數百萬美元的豪宅征收新的豪宅稅，特朗普稅改對州和地方稅收減免實行新的聯邦上限，這使紐約等高稅率州的房地產更加昂貴，外國買家的缺乏也繼續對需求構成壓力。在豪宅供過于求的情況下，今年又有2000套新宅上市，買家正在迅速轉向租賃市場，尤其是高端市場。

位于紐約的技術驅動型房產經紀公司Compass統計數據也證實了Douglas Elliman公司的觀點。前者發現，四季度曼哈頓樓市現金買家的整體比例創五年前有紀錄以來最低；房屋待售時長創2011年以來最長，這表明買家正等待價格進一步下跌，新屋出售的數據在所有類別中最差。

此前，據另一家紐約市房地產經紀公司Core統計，2019年三季度曼哈頓住宅樓市的中位數售價同比下跌12%，創2009年四季度以來的近十年最大跌幅；中位數價格跌至99.9950萬美元，是四年來首次跌破100萬美元關口。盡管價格下跌，當季銷量同比下滑6%，庫存則上漲8%。

該機構市場分析主管Garrett Derderian在評價四季度數據時表示，外國買家需求減弱和高端庫存供給增加，聯手打擊了紐約房價，迫使開發商的折價力度加大至要價的9%。賣家調整價格以適應市場確實釋放了積極信號，重新吸引買家參與，但2020年美國面臨國內外諸多不確定性，可能再度令最火熱的樓市量價齊跌。

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