富力暫緩拿地3000億負(fù)債壓頂負(fù)重造車 短期債超500億半年僅完成三成業(yè)績(jī)

　　長(zhǎng)江商報(bào)消息●長(zhǎng)江商報(bào)記者 江楚雅

　　近期融資環(huán)境收緊，近三百家中小房企倒閉，頭部房企也開始收縮腳步。富力地產(chǎn)（02777）7月26日內(nèi)部發(fā)文指示，下半年原則上暫停拿地，如遇優(yōu)質(zhì)土地等特殊情況，項(xiàng)目單獨(dú)呈報(bào)集團(tuán)董事長(zhǎng)審批。

　　暫停拿地或許是因?yàn)橘Y金鏈遭受巨大的考驗(yàn)。長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，截止2018年，富力地產(chǎn)負(fù)債超3000億元，13個(gè)月融資近800億元解資金之渴。截至2019年3月底，富力的資產(chǎn)負(fù)債率為82.04%，較2018年底的80%上升2個(gè)百分點(diǎn);凈負(fù)債率也由去年底的180%繼續(xù)上升至280%。

　　截至一季度末，富力地產(chǎn)短期借款153.23億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為347.28億元，二者合計(jì)組成短期債務(wù)超過500億元。而貨幣資金只有398.19億元，與短期債務(wù)之間存在超過102億元的缺口，短期償債壓力較大。

　　此外，今年前6個(gè)月富力累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益合約銷售金額約602.2億元，此前，富力方面公布其年度權(quán)益銷售目標(biāo)為1600億元，按照此數(shù)據(jù)計(jì)算，該集團(tuán)僅實(shí)現(xiàn)年度目標(biāo)約37.64%，下半年逾千億元業(yè)績(jī)目標(biāo)壓頂。

　　一位業(yè)內(nèi)人士向長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，對(duì)于富力此類銷售目標(biāo)來說，實(shí)際上也是有各類問題的，因?yàn)榘肽陿I(yè)績(jī)完成不好，這個(gè)時(shí)候說明去庫存效果不好，同時(shí)也會(huì)影響資金回籠的狀態(tài)。所以從后續(xù)企業(yè)運(yùn)作角度看，類似企業(yè)會(huì)采取新的“戰(zhàn)略”，其中“戰(zhàn)”體現(xiàn)為去庫存，而“略”則體現(xiàn)為適當(dāng)放緩?fù)顿Y的節(jié)奏，或者說不拿地等。

　　暫緩拿地

　　近日，有報(bào)道稱，富力于7月26日發(fā)布的一份內(nèi)部文件透露，今年以來，富力銷售業(yè)績(jī)距離既定的全年銷售目標(biāo)仍有差距。當(dāng)前各地區(qū)公司最重要的工作是加大銷售力度，確保完成銷售任務(wù)。2019年下半年的工作重點(diǎn)圍繞“促銷售、抓回款”開展，堅(jiān)持全民營(yíng)銷，加強(qiáng)促銷力度，以完成項(xiàng)目銷售目標(biāo)為第一優(yōu)先級(jí)。

　　與此同時(shí)，富力重申了各個(gè)地區(qū)公司須成立回款工作小組，以解決銷售及回款時(shí)間緊、任務(wù)重的問題。加快銷售和回款之余，富力還要求，各地區(qū)公司2019年下半年原則上暫停拿地工作，如遇有優(yōu)質(zhì)土地項(xiàng)目等特殊情況，可單獨(dú)呈報(bào)集團(tuán)董事長(zhǎng)審批。

　　2018年中期報(bào)告顯示，公司于2018年上半年進(jìn)行土地收購的速度較2017年同期有所放緩，收購的總建筑面積為840萬平方米。對(duì)比而言，2017年公司全年新增權(quán)益可售面積為1811萬平方米。2019年，公司預(yù)計(jì)將拿出400億元用于收儲(chǔ)土地。

　　中國(guó)指數(shù)研究院的《2019年上半年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》顯示，富力地產(chǎn)1月至6月，總拿地金額為136億元，排名37。

　　上述業(yè)內(nèi)人士表示，富力此次內(nèi)部文件中提到了暫時(shí)不拿地的表述，充分說明了戰(zhàn)略方面的新特點(diǎn)。第一、“戰(zhàn)”方面說明要狠抓去庫存和追銷售，以資金回籠為重要導(dǎo)向。第二、“略”方面則主要放棄拿地等機(jī)會(huì)，進(jìn)而形成主動(dòng)降低投資速度等導(dǎo)向。類似規(guī)定，和富力本身以及行業(yè)等情況都有關(guān)。從實(shí)際情況看，富力當(dāng)前收購了很多項(xiàng)目，包括酒店和汽車產(chǎn)業(yè)，本身對(duì)于資金的渴求程度是很高的。而從行業(yè)本身來說，當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入降溫周期，本身也體現(xiàn)了收緊和風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大的特征。

　　如果上升更高程度，富力類似事件，或說明從企業(yè)層面看，開發(fā)投資的拐點(diǎn)已經(jīng)到來。類似企業(yè)都是大型企業(yè)的代表，此類收縮戰(zhàn)略恰是說明企業(yè)相對(duì)保守的經(jīng)營(yíng)策略已經(jīng)形成，這也是后續(xù)其他相關(guān)房企需要積極研究的一個(gè)信號(hào)。

　　半年銷售業(yè)績(jī)僅達(dá)37%

　　暫停拿地或許是因?yàn)橘Y金鏈遭受巨大的考驗(yàn)。長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，截止2018年，富力地產(chǎn)負(fù)債超3000億元，13個(gè)月融資近800億元解資金之渴。截至2019年3月底，富力的資產(chǎn)負(fù)債率為82.04%，較2018年底的80%上升2個(gè)百分點(diǎn);凈負(fù)債率也由去年底的180%繼續(xù)上升至280%。

　　截至一季度末，富力地產(chǎn)短期借款153.23億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為347.28億元，二者合計(jì)組成短期債務(wù)超過500億元。而貨幣資金只有398.19億元，與短期債務(wù)之間存在超過102億元的缺口，短期償債壓力較大。

　　2019年富力加速融資，1月4日，富力發(fā)布了新的發(fā)債公告，實(shí)際發(fā)行總額為70.2億元，票面利率7%；1月7日，富力地產(chǎn)公告披露，已于2018年12月29日完成2018年度第九期超短期融資券的發(fā)行，實(shí)際發(fā)行10億元；1月18日，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告稱，間接全資附屬公司怡略有限公司擬發(fā)行一筆優(yōu)先票據(jù)。該票據(jù)本金額3億美元，利率9.125%，期限為2022年到期。

　　拿地暫緩的同時(shí)，銷售業(yè)績(jī)也完成的并不好。7月2日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，今年前6個(gè)月集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益合約銷售金額約602.2億元，此前，富力方面公布其年度權(quán)益銷售目標(biāo)為1600億元，按照此數(shù)據(jù)計(jì)算，該集團(tuán)僅實(shí)現(xiàn)年度目標(biāo)約37.64%，下半年逾千億元業(yè)績(jī)目標(biāo)壓頂。內(nèi)部文件中也提及：“今年以來，集團(tuán)銷售業(yè)績(jī)距離既定的全年銷售目標(biāo)仍有差距”。下半年富力要實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)的難度不小。

　　銷售緩慢除了外部大環(huán)境外，也與富力自身的一些違規(guī)行為有關(guān)。2019年以來，富力在成都、海南、淄博等地多個(gè)項(xiàng)目因違規(guī)被暫停銷售。5月27日，成都“富力中心”項(xiàng)目遭成都住建局通報(bào)批評(píng)，暫時(shí)關(guān)閉網(wǎng)上簽約權(quán)限；5月初，山東省淄博市富力萬達(dá)廣場(chǎng)（富力城）項(xiàng)目被暫停該項(xiàng)目的預(yù)售資金撥付、合同網(wǎng)簽備案和新樓盤開盤。

　　影響最大的還在于5月1日，富力紅樹灣項(xiàng)目因大規(guī)模破壞區(qū)域內(nèi)的紅樹林，被海南省澄邁縣住房保障與房產(chǎn)管理局開具罰單，項(xiàng)目所有商品房暫停銷售許可，關(guān)停相關(guān)公司商品房合同網(wǎng)簽系統(tǒng)。要知道，該項(xiàng)目富力地產(chǎn)欲總投資150億元，建設(shè)工期5-8年，總占地面積約8000畝，總建筑面積約230萬平米。

　　此前，富力地產(chǎn)還因子公司違規(guī)銷售、違規(guī)認(rèn)籌、無證施工等頻頻被監(jiān)管部門處罰。

　　負(fù)重造車

　　宏觀經(jīng)濟(jì)下行，地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨向飽和，地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代漸行漸遠(yuǎn)，大部分地產(chǎn)商必須培育新的增長(zhǎng)點(diǎn)才能更好地生存下去。而汽車產(chǎn)業(yè)是僅次于房地產(chǎn)的第二大產(chǎn)業(yè)。富力也進(jìn)入了萬億級(jí)的新能源汽車市場(chǎng)。

　　7月6日，富力集團(tuán)與華泰汽車集團(tuán)宣布雙方正式達(dá)成戰(zhàn)略合作——富力集團(tuán)參股華泰汽車，攜手發(fā)展新能源汽車產(chǎn)業(yè)。

　　根據(jù)公告，雙方將攜手整合全球優(yōu)勢(shì)資源，發(fā)展電動(dòng)化、智能網(wǎng)聯(lián)及無人駕駛汽車技術(shù)，將全球最先進(jìn)的輕量化新材料、新技術(shù)、新工藝應(yīng)用于整車開發(fā)制造的全流程。這一戰(zhàn)略合作，宣告了富力集團(tuán)正式進(jìn)軍新能源汽車產(chǎn)業(yè)。

　　盡管新能源汽車銷售還延續(xù)著增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但已略顯疲態(tài)。中國(guó)汽車工業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1—6月新能源汽車銷量為61.7萬輛，雖然同比增長(zhǎng)49.6%，但遠(yuǎn)低于去年同期111.5%的增幅。近日，中汽協(xié)下調(diào)了2019年新能源車的預(yù)期銷量，預(yù)計(jì)為150萬輛，相比上年僅增長(zhǎng)19.4%左右，而此前的預(yù)測(cè)銷量為160萬輛。

　　值得注意的是，財(cái)報(bào)顯示，2018年華泰汽車實(shí)現(xiàn)營(yíng)收181.8億元，同比增長(zhǎng)1.8%；但歸母凈利潤(rùn)為-16億元，下滑243.24%，錄得巨幅虧損。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在房地產(chǎn)行業(yè)趨冷的情況下，地產(chǎn)企業(yè)依靠高杠桿、高周轉(zhuǎn)和強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力即可快速做大做強(qiáng)。但在汽車產(chǎn)業(yè)，成長(zhǎng)邏輯顯然不同。汽車產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)是投資回報(bào)周期長(zhǎng)、回報(bào)率低，富力此時(shí)進(jìn)行新能源汽車布局，無疑面臨著不小的挑戰(zhàn)。