房住不炒之下的房企增長秘籍 龍湖低融資成本顯優勢

　　經濟日報-北京8月2日訊 用一句話形容龍湖集團(00960)2018年的業績：高盈利水平之下仍有規模，更難能可貴的其融資成本持續站穩行業低位。 

　　智通財經APP了解到，龍湖2018年合同銷售額同比增長28.5%至2006.4億元人民幣(單位下同)，規模穩住前十;營業額1158.0億元，同比增長60.7%;核心凈利潤128.5億元，同比增長31.5%。毛利同比增長61.8%至395.3億元，毛利率為34.1%;核心稅后利潤率為14.7%，核心權益后利潤率為11.1%。 

　　正如其執行董事兼首席執行官邵明曉在2018年業績會上所言，多年來龍湖堅持達成穩健的增長態勢，未來兩三年，公司也將保持核心盈利20%以上的增幅。 

　　追本溯源，長期以來龍湖驕人業績的取得除了來自于穩健精準的拿地策略，更重要的一點則是超低的融資成本。 

　　未來資金成本是核心 

　　數據顯示，在整個行業增速放緩、融資成本高企的2018年，龍湖融資成本仍保持了4.55%的超低水平，較2017年的4.5%僅僅微增0.05個百分點，平均貸款年限為5.88年，凈負債率52.9%，在手現金更是高達452.6億元，一系列指標均維持高水準。

　　其實，將時間軸拉長，即使在融資寬松的2015、2016年，其融資成本分別為5.7%、4.9%，也較目前高出不少。 

　　可見對于龍湖而言，融資成本優勢也是其核心競爭力。 

　　畢竟，目前業內人士一致認為，未來房地產行業不再會出現爆發性增長，且從目前披露的行業數據來看，主要大中型房企的銷售目標都稍現謹慎，增長目標普遍定在10%-20%。 

　　因此，當房企要持續保持高質量發展，其資金成本就是最重要的考慮指標。 

　　值得一提的是，龍湖目前已形成了以住宅開發、商業運營、長租公寓及智慧服務四大主航道發展，除了住宅，其商業運營已成為業績增長的重要一極。如2018年龍湖投資性物業租金收入增57.7%至40.9億，商場、冠寓、其他收入的占比分別為87.8%、10.4%和1.8%。 

　　據悉，若扣除冠寓，其商業物業部分的毛利率高達75%，因此龍湖目前高達40.9億的租金收入，對比其期內財務成本約49億元(不包括資本化利息48.23億)，其持有性物業收入覆蓋利息比率高83.5%。

　　基于管理層對投資性物業前景發展的信心，其租金收入將持續帶來業績的釋放，償債能力將持續增強。 

　　融資成本可媲美同規模國企 

　　眾所周知，對于房企而言，低融資成本的，首要要有較高的評級，而優質的評級來源于業績的穩健增長、優質的土儲、高效的經營管理以及負債管理水平。 

　　據悉，目前國際三大評級機構標普、穆迪、以及惠譽給與龍湖的最新評級分別為“BBB-”、“Baa3”、“BBB”;此外，大公國際、中誠信證評、新世紀均給予龍湖“AAA”評級。 

　　值得一提的是，除了實力獲得資本市場的認可，龍湖在負債管理方面的內功也不容小覷。如龍湖財務紀律嚴明，主要以境內外發債為主，不碰非標以及影子銀行，不碰地王，全年凈負債更是嚴格要求守住60%的紅線。 

　　2018年，龍湖在境外成功發行8億美元優先票據，票息介于3.9%-4.5%之間，期限為5.25-10年;同時，公司也在境內成功發行50億元住房租賃專項公司債券及50億元公司債券，票面利率介于4.8%-5.6%之間，期限均為5年。 

　　而據克而瑞數據顯示，從85家典型房企債券類融資監測的情況來看，2018年房企新增融資成本為6.4%。 

　　對標同規模國企，華潤置地(01109)于2018年4月份完成的40億元境內中期票據，其中5億元3年期票面利率為每年4.98%，35億元5年期票面利率為每年5.23%。

　　據智通財經APP統計，目前龍湖的融資成本完全跟國企地產商中的華潤及中海處于同一水平，此外其ROE更是明顯勝出。雖然其毛利率及凈利率水平稍顯落后，隨著龍湖投資性物業對業績的持續釋放，未來毛利率及凈利率仍有上漲空間。 

　　2019年持續卡準融資窗口期 

　　2019年以來，鑒于融資環境較去年有所寬松，房企發債總量與個數增速遠超去年同期，可謂是境內外融資的小陽春，龍湖也積極把握行業調整期的戰略主動，實現了境內外債券的最優發行。 

　　如2019年2月龍湖在境內成功發行22億元公司債券，票面利率介于3.99%-4.7%之間，期限為5-7年。 

　　業績公布后，近日大行、機構頻發研報唱好龍湖。如大摩及瑞信均上調龍湖目標價分別至32.39港元、32.1港元，主要基于其高達45%的派息率、財務穩健以及核心盈利符合預期。 

　　2019年為龍湖在港上市第10年，截至3月26日收盤，龍湖市值已高達1550億港元，下一個十年，龍湖能否持續以扎實的業績與分紅回饋投資者呢，就等時間來檢驗吧。