第一梯隊持續分化 七月房企總體營收規模下降

　　如果從銷售業績表現來看，下半年伊始，房企的速度慢了下來。

　　不論是翻看各大上市企業剛剛的單月經營數據公告，還是參閱研究機構公布的統計數據，7月房企整體銷售業績不如6月。主要原因一方面在于市場慣性，6月底房企集中沖刺上半年業績，隨后的7月往往會迎來一波休整期；另一方面也與政策趨緊、融資通道收窄、市場觀望情緒加重等多重因素密切相關。

　　盡管7月和8月是房企的“暑假時間”，但結合當前形勢，9月和四季度房地產銷售市場是否會像往年一樣出現一波漲勢，目前仍未可知。

　　單月同比漲幅分化

　　根據碧桂園發布的經營數據，該公司7月實現權益銷售額425.7億元，與去年7月同比增加16.03%，與今年6月環比減少約29.51%。

　　與碧桂園相比，恒大與萬科的7月業績與去年相比變化不大，但與今年6月相較同樣有較大幅度收窄。其中恒大7月合約銷售額為404.5億元，與去年7月相差無幾，同比減少0.51%，環比6月減少19.52%。萬科7月合同銷售金額481.9億元，同比去年7月增加6.76%，環比6月減少27.47%。

　　7月和8月通常被稱作樓市“淡季”，從以往幾年的市場情況來看，這兩個月份各地成交量均有不同程度的縮減。由于7月作為下半年的開端，房企一般沒有沖業績的需求，因此“碧恒萬”三家企業銷售額收窄也并不稀奇。

　　根據克而瑞研究中心公布的數據，7月TOP100房企銷售操盤業績規模7465.9億元，較6月環比降低近29%，不過與去年7月相比有所增長，這主要是受部分房企業績同比拉升幅度較大的影響。

　　同樣身為第一梯隊，保利、中海等企業與“碧恒萬”有所不同。克而瑞數據顯示，7月兩家企業銷售全口徑金額分別為404.8億元和299.9億元，同去年7月相比保利增幅達到69.4%，中海也達到50%。增幅明顯的還有中國金茂(HK.0817)，7月公告業績為143.0382億元，同比增幅甚至超過100%。

　　另一家值得關注的企業是新城控股，盡管上月原董事長王振華涉事被捕，隨后新城控股開始大規模出讓旗下項目，但該企業最新業績并沒有受到太大影響，公告顯示其7月合同銷售額245.33億元，環比減少16.98%，但同比仍有33.68%的增幅。

　　市場觀望情緒加濃

　　事實上，今年以來房企面臨的市場環境和政策環境均有所收緊。在市場環境方面，國家統計局數據顯示，1至6月全國商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%，且降幅比1至5月時有所擴大，而商品房銷售金額70698億元，增長5.6%，增速回落0.5個百分點。克而瑞研究中心認為，伴隨著前期積壓的市場需求陸續釋放完畢，后續置業需求明顯不濟，市場觀望情緒愈加濃重。

　　在政策環境上，7月30日中央政治局會議再次重申“房住不炒”，并提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。而在此之前，涉及房地產信托、境外發債等金融措施的出臺，也讓房企融資渠道有所收窄，這也進一步提高了房企的融資難度和融資成本。另據中原地產研究中心統計，7月單月全國房地產調控政策次數達56次，今年累計調控次數已有307次，與去年相比有所增加。

　　銷售和政策的影響也傳導至房企拿地決策上。克而瑞統計顯示，7月，31家典型房企中，超過六成企業拿地力度低于前6月平均水平。

　　從往年市場規律看，7至8月處在樓市兩大密集成交區間的過渡階段，成交相對平淡，開發商推新和營銷動作并不多。但進入9月之后直至年末，樓市成交通常會回升，盡管從2017年開始，包括廣州在內的不少城市年尾成交旺季已不再“過旺”，但仍會有不少開發商處于慣性或沖業績等需求密集推貨。

　　顧及市場觀望情緒的影響，克而瑞研究中心認為，短期看預計8月市場將繼續走弱，而9月特別是四季度之后隨著企業供貨的增加，房企整體銷售或將會有一定幅度的提升，但出現快速增長的概率不大。