保利物業開啟赴港上市流程 上市物業公司座次將重排

　　本報記者 王曉悅

　　8月7日，保利物業向港交所遞交招股書，開啟赴港上市流程。若其成功上市，將成為內地第14家在港交所主板上市的物業公司，也將刷新上市物業公司的排名。截至2019年4月30日，保利物業合同管理面積為3.71億平方米，將超越綠城服務成為第三大上市物業公司，僅次于彩生活和碧桂園服務。

　　大型物業公司紛紛上市，不難看出其做大做強的野心。財經評論員嚴躍進認為，物業公司上市說明其看好物業行業前景，而在壟斷性公司未出現之前，公司希望借上市來做大規模，爭奪物業行業的頭把交椅。

　　相比已上市的物業公司，保利物業的規模并不小。據中指院2019年的綜合實力排名，保利物業在中國物業服務百強企業中排名第四，在央企背景的中國物業服務百強企業中則排名第一。招股說明書也顯示，保利物業2018年收入為42.29億元，僅次于綠城服務和碧桂園服務。

　　目前，保利物業共有三個業務條線，分別提供物業管理業務、非業主增值服務及社區增值服務，其中物業管理業務是公司最重要的收入來源，2019年前4個月，物業管理業務的收入從2018年同期的8.76億元增加至12.11億元，占總營收的比例為70.5%。

　　與其他房企旗下的公司相似，保利物業最大的客戶是其母公司保利發展控股集團，即在A股上市的保利地產。目前，其收入仍仰仗保利地產的竣工資源，但依賴程度正在降低。2016年至2018年各期，保利地產向保利物業貢獻的收入占比從98.7%下降至88.6%，2019年前4個月則降至84.2%。

　　盈利能力方面，公司三大業務條線近三年毛利率均上升，整體毛利率從2016年的16.7%逐步提升，2019年上半年為24.9%，公司表示，這主要歸功于物業管理費的增加、成本控制措施加強及社區增值服務形成規模經濟。

　　財經評論員嚴躍進認為，背靠大型地產商保利地產，保利物業后續可管理的項目較多，可以實現規模效應。同時作為具有央企背景的公司，其優勢在于融資成本更低，利于后續戰略布局。但如果此類物業公司經營效率不高，那么后續擴張會有制約。

　　隨著房地產行業進入白銀時代，物業板塊已成為新的戰場，大批物業公司積極擁抱資本市場，借助金融資本擴張。

　　2014年，彩生活從花樣年分拆赴港上市，成為首只上市的物業股，拉開物業公司上市的序幕。隨后幾年，中海地產、綠城中國等紛紛在香港上市，在港上市的物業股迅速增加到13只。近期，除保利物業，另一家央企物業公司招商物業也將借殼中航善達在A股上市。

　　平安證券研報顯示，目前國內物管行業呈現出“大行業、小公司”的格局。2018年，行業十強市占率為11.4%，百強市占率也不足四成，均低于同期房企銷售集中度。目前管理規模最高的彩生活市占率僅為1.7%，遠低于房企龍頭企業的市占率。未來，隨著上游房地產行業集中度提升以及資本助力并購整合，物管集中度有望持續提升。

　　為提升市占率，多數物管公司依托關聯房企的竣工資源拓展規模，也有少數通過承接第三方開放商業務、搭建平臺輸出管理技術進行擴張。隨著物業公司進入資本市場，兼并收購中小型物業公司也將成為擴張的常用手段。保利物業就在招股書中表示，將有部分募集資金用于把握戰略投資機會，擇優并購。

　　嚴躍進亦表示，目前資本市場尤其是香港交易所給物業公司提供相對寬松的上市環境，這是促進此類公司積極上市的重要因素。目前，壟斷性的物業公司還沒有出現，很多企業希望借上市來不斷做大規模，爭奪龍頭寶座。