雅居樂(lè)業(yè)績(jī)會(huì)：毛利的跌落 成也海南

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)周三，香港四季酒店、萬(wàn)豪酒店稍顯熱鬧，萬(wàn)科、雅居樂(lè)、建業(yè)、佳兆業(yè)美好等房企扎堆舉行中期業(yè)績(jī)會(huì)。

　　下午16時(shí)，雅居樂(lè)在萬(wàn)豪酒店召開(kāi)2019中期業(yè)績(jī)會(huì)，主席兼總裁陳卓林、副總裁潘智勇、副總裁王海洋出席現(xiàn)場(chǎng)。值得一提的是，因前幾月首席財(cái)務(wù)官?gòu)埳�的辭任，除了主席陳卓林，現(xiàn)場(chǎng)回答媒體也更多交給了潘智勇與王海洋。

　　這家于去年剛邁過(guò)千億門檻的房企，在今年上半年算是踩點(diǎn)達(dá)成指標(biāo)。年報(bào)顯示，上半年，雅居樂(lè)累計(jì)預(yù)售的地產(chǎn)項(xiàng)目金額582億元，完成全年預(yù)售52%。

　　“今年上半年的業(yè)績(jī)算是不錯(cuò)了，尤其是在預(yù)售金額上能達(dá)到52%的目標(biāo)，我們相信全年的目標(biāo)是不會(huì)變的。”作為掌門人，陳卓林肯定了雅居樂(lè)上半年的表現(xiàn)。

　　但他也表示，下半年的經(jīng)濟(jì)和環(huán)境具有挑戰(zhàn)性，“去年我們說(shuō)今年要實(shí)現(xiàn)10%的銷售增幅，大家說(shuō)保守，現(xiàn)在看保守就對(duì)了。”陳卓林順帶調(diào)侃了年初公布銷售目標(biāo)時(shí)外界的反應(yīng)。

　　不過(guò)，當(dāng)天業(yè)績(jī)會(huì)所聚焦的更多來(lái)自于一項(xiàng)標(biāo)紅的指標(biāo)。

　　上半年，雅居樂(lè)毛利為82.2億元，同比下跌31.6%，毛利率為30.3%，同比下降19.3%——這樣數(shù)據(jù)對(duì)于毛利水平一向較高的雅居樂(lè)而言，顯然是突兀的。

　　毛利的問(wèn)題引來(lái)了現(xiàn)場(chǎng)媒體們的幾番追問(wèn)，在潘智勇忙著解釋海南區(qū)域項(xiàng)目所造成的影響時(shí)，陳卓林還是顯得自信沉著。

　　“現(xiàn)在整個(gè)行業(yè)的毛利率要達(dá)到30%以上，已經(jīng)算很好了。”

　　毛利的跌落：成也海南

　　中期報(bào)告顯示，上半年，雅居樂(lè)毛利及毛利率均有不同程度的下滑，其中，毛利率為30.3%，同比下降19.3%。這對(duì)于雅居樂(lè)來(lái)說(shuō)是少見(jiàn)，從2015年到2018年，雅居樂(lè)的毛利率從25.1%升至43.9%。

　　如此大幅度的下降，對(duì)于這家高毛利率的房企來(lái)說(shuō)，不可能沒(méi)有感知的。事實(shí)上，早在年初2018年業(yè)績(jī)會(huì)時(shí)，前財(cái)務(wù)首席官?gòu)埳�就提前預(yù)告了這一問(wèn)題。

　　彼時(shí)張森表示，因受累于海南島項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2019年毛利率水平將出現(xiàn)下滑，相對(duì)會(huì)比較保守，估算大概在30%以上。

　　在此次半年度業(yè)績(jī)報(bào)告中，雅居樂(lè)稱，毛利率下降主要是由于多個(gè)城市受“因城施策”的影響，導(dǎo)致高毛利率項(xiàng)目的銷售收入確認(rèn)占比大幅下降，致使集團(tuán)整體毛利率有所下降。

　　外界都很敏銳地捕捉到，其中最主要的影響是在海南。

　　據(jù)悉，經(jīng)歷去年調(diào)控之下，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入一片低迷，對(duì)于重倉(cāng)海南的雅居樂(lè)而言，影響無(wú)疑是更大的。

　　從數(shù)據(jù)上看，2017年海南清水灣單項(xiàng)目預(yù)售金額約170億元；2018年，雅居樂(lè)整個(gè)海南市場(chǎng)預(yù)售金額100億元左右，對(duì)比明顯，這也是去年全年雅居樂(lè)銷售目標(biāo)未達(dá)標(biāo)的重要原因。

　　據(jù)潘智勇業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)透露，2019年上半年，海南市場(chǎng)項(xiàng)目入賬僅有10億元，去年同期則有90億元。波及至毛利方面，去年同期海南項(xiàng)目毛利貢獻(xiàn)66億元，今年只有6億元。

　　“毛利率下降的原因很明顯，高毛利的收入少了，具體來(lái)說(shuō)就是海南島。”潘智勇表示，海南島項(xiàng)目的毛利率達(dá)58%，毛利收入的急劇下降導(dǎo)致了高毛利的變化。此外，潘智勇還表示，同期的建安成本、土地成本提高了，所以也導(dǎo)致了毛利率下降。

　　潘智勇承認(rèn)，這是雅居樂(lè)要面臨的一個(gè)問(wèn)題。同時(shí)，認(rèn)為自去年4月開(kāi)始到今年6月30日為止，雅居樂(lè)已經(jīng)消化了不利影響。

　　主席陳卓林則看得更長(zhǎng)遠(yuǎn)：“現(xiàn)在整個(gè)行業(yè)的毛利率要達(dá)到30%以上已經(jīng)算很好了，我們之前高是因?yàn)槿胭~率高，今年比較少，但我預(yù)計(jì)未來(lái)幾年會(huì)陸續(xù)擴(kuò)大。因?yàn)楝F(xiàn)在新的政策出來(lái)了，所以我相信我們2020年、2021年、2022年，地產(chǎn)上尤其是海南島有了增幅，我們的毛利率會(huì)相應(yīng)地變高。”

　　對(duì)于之后毛利率得以在30%以上，潘智勇認(rèn)為有兩方面因素的保證。

　　其一，目前雅居樂(lè)非房板塊的毛利率達(dá)40%，其中雅生活34%，這將提升整體毛利水平。其二，現(xiàn)在新拿的項(xiàng)目如果毛利率不到30%的話，是不會(huì)拿的。

　　“我不敢說(shuō)觸底反彈或是到此為止，但是起碼能夠控制到這個(gè)水平，30%對(duì)雅居樂(lè)來(lái)說(shuō)應(yīng)該沒(méi)什么大問(wèn)題。”

　　毛利率下降指標(biāo)之外，另一項(xiàng)呈正向增長(zhǎng)的指標(biāo)也引起觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體注意。據(jù)悉，上半年雅居樂(lè)公司股東應(yīng)占利潤(rùn)為50.77億元，較去年同期37.59億元上升35.1%。

　　當(dāng)中，包括將一家項(xiàng)目公司的34%權(quán)益出售予一家獨(dú)立第三方，同時(shí)失去控制權(quán)的稅后凈收益22.42億元，以及一家合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)至附屬公司的除稅后重估收益4.35億元。據(jù)悉，該轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司為惠市惠陽(yáng)雅居樂(lè)，擬轉(zhuǎn)讓一定股權(quán)予深圳創(chuàng)喻。

　　也就是說(shuō)，若除去出售項(xiàng)目公司的收益，上半年的凈利潤(rùn)為28.35億元，同比是下降的。

　　對(duì)此，潘智勇對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，若撇去出售事項(xiàng)影響，確實(shí)利潤(rùn)率有輕微下降，其中主要是毛利下降的原因。

　　潘智勇對(duì)此沒(méi)有過(guò)多闡述，而是從出售層面表達(dá)其合理性：“這是一個(gè)很正常的商業(yè)行為，我們做生意買進(jìn)賣出是很正常不過(guò)的，關(guān)鍵是算好賬、看時(shí)機(jī)，如果達(dá)到最大價(jià)值就可以賣。”

　　他進(jìn)一步表示，惠州項(xiàng)目如果由雅居樂(lè)自己操刀，預(yù)計(jì)五年之后才能達(dá)到20億的收益，所以現(xiàn)在引進(jìn)合作者相當(dāng)于回籠現(xiàn)金。

　　地產(chǎn)與多元之間

　　或許是毛利與凈利的表現(xiàn)欠佳，主席陳卓林對(duì)于雅居樂(lè)未來(lái)的發(fā)展尤其是地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，還是如年初一樣持有保守謹(jǐn)慎的態(tài)度。

　　“去年我們說(shuō)今年要實(shí)現(xiàn)10%的銷售增幅，大家說(shuō)保守，現(xiàn)在看保守就對(duì)了。”陳卓林肯定當(dāng)初自己的預(yù)判。

　　對(duì)于雅居樂(lè)未來(lái)三年，陳卓林稱，在地產(chǎn)方面就20%的增幅，基本上不會(huì)增加得太多：“今年是10%的增幅，未來(lái)幾年假使有錢的情況下預(yù)計(jì)也是20%的增幅。”

　　對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的增幅判斷，也直接影響到了雅居樂(lè)對(duì)于拿地的計(jì)劃，“有多少錢做多少事情”。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，上半年雅居樂(lè)在土地上處于相對(duì)積極的狀態(tài)，包括百輪競(jìng)價(jià)后22.5億斬獲昆明兩宗打包宅地，溢價(jià)率129.2%；高溢價(jià)在江門、惠州接連補(bǔ)倉(cāng)；以及斥31億首度在北京公開(kāi)市場(chǎng)奪地。

　　“上半年買地有230多億，我們認(rèn)為是合理的，在整個(gè)行業(yè)去看，和雅居樂(lè)的排名是成正比的。”陳卓林說(shuō)道。

　　但對(duì)于下半年，陳卓林則表示有多少錢做多少事，預(yù)計(jì)在回收的成本中再拿一半出來(lái)買地，具體視下半年的現(xiàn)金流情況：“下半年買地我想也是幾十億到一百億。始終都是那句話，有好的項(xiàng)目就投，相信下半年是有機(jī)會(huì)收購(gòu)合并的。”

　　如此謹(jǐn)慎的原因，陳卓林將其歸結(jié)為目前的土儲(chǔ)情況。

　　截至上半年，雅居樂(lè)擁有權(quán)益的土地儲(chǔ)備有4000萬(wàn)平方米，按照目前的銷售價(jià)值已超6000億；同時(shí)，在每一年10%左右的增幅下，預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)有7000億的貨值，足以供給未來(lái)四年的發(fā)展。

　　相比于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的保守謹(jǐn)慎，陳卓林對(duì)于雅居樂(lè)多元化業(yè)務(wù)則顯得進(jìn)取多了。

　　多元化已然是這幾年雅居樂(lè)身上最為突出的標(biāo)簽，與其他房地產(chǎn)同行穩(wěn)固基本盤的共識(shí)不同，雅居樂(lè)從2016年就啟動(dòng)多元化進(jìn)程。

　　目前，雅居樂(lè)已形成地產(chǎn)、雅生活、環(huán)保、教育、建設(shè)、房管、資本投資和商業(yè)管理等八大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)并行運(yùn)營(yíng)的格局。截止去年末，雅居樂(lè)在物業(yè)管理、酒店?duì)I運(yùn)、物業(yè)投資及環(huán)保業(yè)務(wù)上的總收入為36.58億元，占總收入比重為6.52%。

　　上半年，雅居樂(lè)多元化業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為24.4億元，業(yè)務(wù)收入占比自去年同期的6.8%上升到9%。其中，物業(yè)管理、物業(yè)投資及環(huán)保業(yè)務(wù)收入分別較去年同期上升63.9%、4.9%及68.9%。

　　也就是說(shuō)，目前雅居樂(lè)在物業(yè)發(fā)展收入與多元化業(yè)務(wù)收入的占比上，分別為91%及9%。

　　對(duì)于此前提過(guò)的地產(chǎn)和非地產(chǎn)業(yè)務(wù)各占一半營(yíng)業(yè)額的目標(biāo)，陳卓林表示：“多元化發(fā)展策略是沒(méi)變的。”

　　其稱，希望2019年全年多元化業(yè)務(wù)有15%左右的增幅，未來(lái)三年的計(jì)劃是希望每一年遞增10%左右，這幾年中雅居樂(lè)也抽出接近30%的投資額出來(lái)供給其他產(chǎn)業(yè)。據(jù)陳卓林年初透露，今年的500億投資計(jì)劃中，400億將投向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，100億投資于其他領(lǐng)域。

　　“我希望4年后，到2022年、2023年，這項(xiàng)收入與我們?cè)�定的目�?biāo)是不變的，其他的產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)可以各占一半的營(yíng)業(yè)額。”

　　對(duì)于此前入股力世紀(jì)，是否入局新能源汽車，潘智勇表示，此次合作是基于資本股權(quán)層面的，在這個(gè)過(guò)程中公司也在尋求更多的合作，但肯定不做汽車，只做在行的事情。

　　“下一步，如果說(shuō)力世紀(jì)在產(chǎn)品落地的時(shí)候，我們也不排除做相關(guān)配套的服務(wù)，比如說(shuō)在工業(yè)園、產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)方面提供相配套的服務(wù)，但雅居樂(lè)沒(méi)有做汽車，他們做不等于我們做。”