房貸基準(zhǔn)利率下調(diào)，后續(xù)還有多大空間

　　“對(duì)于一套100萬元貸款本金、30年期等額本息的貸款模式，過去月供額為5762元，而現(xiàn)在降低為5731元，即月供壓力將減少31元。”　　

　　最新LPR報(bào)價(jià)迎來全面下調(diào)！

　　11月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布了最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）數(shù)據(jù)：1年期LPR為4.15%，5年期以上LPR為4.8%，均較10月下降5個(gè)基點(diǎn)。

　　實(shí)際上，經(jīng)過本月央行幾次出手調(diào)降政策利率的鋪墊，對(duì)市場(chǎng)來說，央行釋放的加大逆周期調(diào)節(jié)力度的信號(hào)已非常明確，此次LPR報(bào)價(jià)下調(diào)基本毫無懸念。

　　其中，1年期LPR自實(shí)施新機(jī)制以來已下調(diào)過數(shù)次。而作為新發(fā)放房貸參考依據(jù)的5年期LPR在8月20日亮相后首次迎來下調(diào)。那么，這對(duì)于房貸利率、房貸成本以及樓市會(huì)有何影響？

　　LPR下調(diào)明確價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制

　　11月以來，央行動(dòng)作不斷。

　　先是11月5日降準(zhǔn)落地同時(shí)調(diào)降MLF（中期借貸便利）利率5個(gè)基點(diǎn)，11月15日超預(yù)期新作2000億元MLF，11月18日央行逾4年來首次下調(diào)7天期逆回購利率5個(gè)基點(diǎn)。11月19日，央行又出手，開展中央國庫現(xiàn)金管理商業(yè)銀行定期存款操作500億元，中標(biāo)利率降至3.18%，比上一次中標(biāo)利率降低2個(gè)基點(diǎn)。

　　記者注意到，央行11月16日發(fā)布的今年第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中也已將上一期報(bào)告“適時(shí)適度進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)”的表述調(diào)整為“加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)”。

　　11月19日，央行召開的金融機(jī)構(gòu)貨幣信貸形勢(shì)分析座談會(huì)再次強(qiáng)調(diào)要充分發(fā)揮LPR的引導(dǎo)作用，促進(jìn)實(shí)際利率下行，因此此次LPR下調(diào)在市場(chǎng)的預(yù)期之內(nèi)。

　　廣發(fā)證券宏觀分析師郭磊、周君芝點(diǎn)評(píng)稱，LPR報(bào)價(jià)下行5bp符合預(yù)期，從MLF到OMO到LPR，本質(zhì)上是同一次“降息”過程的三個(gè)步驟。

　　中國民生銀行首席研究員溫彬認(rèn)為，此次1年期LPR、5年期以上LPR均較上期下調(diào)5個(gè)bp，符合市場(chǎng)預(yù)期，下調(diào)幅度與11月5日央行下調(diào)1年期MLF利率5個(gè)bp一致，從而明確了央行貨幣政策價(jià)格工具的傳導(dǎo)機(jī)制，表明央行政策利率變動(dòng)對(duì)LPR變動(dòng)將產(chǎn)生更直接有效的影響。

　　“當(dāng)前，央行加大逆周期調(diào)控力度，11月5日和11月18日先后下調(diào)1年期MLF利率和7天逆回購利率，繼續(xù)引導(dǎo)市場(chǎng)利率和LPR利率下行，這對(duì)當(dāng)前切實(shí)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本、穩(wěn)投資、穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)預(yù)期方面將發(fā)揮積極作用。”溫彬稱。

　　聯(lián)訊證券固定收益部分析師鐘林楠?jiǎng)t指出，1年期的報(bào)價(jià)只下調(diào)了5bp，和MLF調(diào)降幅度一致，銀行仍然沒有壓縮兩者的利差，可能和臨近年末銀行的同業(yè)市場(chǎng)利率（存單發(fā)行利率、3MShibor）季節(jié)性走高使負(fù)債成本依然偏高有關(guān)。

　　百萬房貸月供減少31元

　　略微超出市場(chǎng)預(yù)期的是，本次5年期以上LPR報(bào)價(jià)也下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)至4.8%，是LPR改革后的首次下調(diào)。

　　那么，作為參照基準(zhǔn)的LPR已下降，房貸利率會(huì)隨之下降嗎？對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有何影響？

　　據(jù)記者了解，央行對(duì)于房貸利率下限有專門的設(shè)置，明確要求首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限的LPR，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限的LPR加60個(gè)基點(diǎn)。

　　也就是說，全國房貸利率下限隨之調(diào)整為：首套房貸利率不得低于4.8%，二套房貸利率不得低于5.4%。

　　溫彬表示，5年期以上LPR下調(diào)5個(gè)bp有助于降低剛需購房群體房貸成本，在當(dāng)前穩(wěn)增長(zhǎng)前提下也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)發(fā)展。

　　鐘林楠認(rèn)為，此次5年期超預(yù)期下調(diào)是1年期與5年期利差拉大后的修復(fù)，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，地產(chǎn)調(diào)控未來也將繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，房貸利率會(huì)繼續(xù)分化。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次LPR利率下調(diào)，進(jìn)一步體現(xiàn)了五年期或中長(zhǎng)期貸款下調(diào)的導(dǎo)向，對(duì)于降低包括房貸在內(nèi)的成本等都有較為積極的作用。

　　根據(jù)易居研究院《LPR房貸利率報(bào)告》，此次LPR基礎(chǔ)利率下調(diào)以后，全國統(tǒng)計(jì)的64個(gè)城市首套房月供壓力將會(huì)減少，對(duì)于一套100萬元貸款本金、30年期等額本息的貸款模式，過去月供額為5762元，而現(xiàn)在降低為5731元，即月供壓力將減少31元。

　　在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，整體看，預(yù)計(jì)房貸利率隨著LPR降低出現(xiàn)輕微下行將成為趨勢(shì)。降準(zhǔn)與LPR降低的出現(xiàn)，對(duì)當(dāng)下樓市有穩(wěn)定的作用，但目前的幅度還不足以導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)再次反彈，整體年末房地產(chǎn)市場(chǎng)有望平穩(wěn)。

　　后續(xù)仍有下行空間

　　央行在11月密集下調(diào)MLF利率、7日逆回購操作利率以及LPR利率，市場(chǎng)分析認(rèn)為，下一步貨幣政策，降準(zhǔn)、降息都還有空間。

　　值得一提的是，此前常出現(xiàn)的“把好貨幣供給總閘門”的表述也并未出現(xiàn)在三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中，而是增加了“妥善應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)短期下行壓力”的表述。

　　鐘林楠分析稱，在銀行依然缺乏壓縮利差意愿的情況下，未來央行可能會(huì)保持偏松的政策基調(diào)，引導(dǎo)貨幣市場(chǎng)利率下行，降低銀行的負(fù)債成本，或繼續(xù)采取價(jià)格手段，推動(dòng)LPR利率的下調(diào)，降低實(shí)體融資成本。

　　“下一階段，法定存款準(zhǔn)備金率和政策利率仍有下降的空間和必要，預(yù)計(jì)央行將繼續(xù)深化利率市場(chǎng)化改革，打破貸款利率隱性下限，暢通貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制，更好地發(fā)揮貨幣政策價(jià)格工具在逆周期調(diào)節(jié)中的作用，推動(dòng)貸款實(shí)際利率下行。”溫彬表示。

　　中信固收則點(diǎn)評(píng)稱，當(dāng)前降成本、引導(dǎo)利率下行的調(diào)控渠道是MLF降息—OMO降息—LPR降息。實(shí)際上根據(jù)三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，9月貸款利率小幅下行說明了LPR機(jī)制改革的效果，在降成本的目標(biāo)下，預(yù)計(jì)后續(xù)仍然將通過MPA等推動(dòng)銀行更多運(yùn)用LPR定價(jià)機(jī)制、降準(zhǔn)降息等方式進(jìn)一步引導(dǎo)LPR和實(shí)際貸款利率下行。預(yù)計(jì)在資金成本和壓降風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)壓降的過程中，年內(nèi)LPR仍然有小幅下行的空間。