深圳物業(yè)管理?xiàng)l例：小區(qū)共有物業(yè)收益歸全體業(yè)主所有

原標(biāo)題：新修訂的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》明年3月1日起實(shí)施 小區(qū)共有物業(yè)收益歸全體業(yè)主所有

■ 深圳特區(qū)報(bào)記者 李舒瑜

新修訂的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》昨天經(jīng)市人大常委會(huì)會(huì)議表決通過，將于明年3月1日起實(shí)施，種種長(zhǎng)期困擾小區(qū)居民的難題，都有針對(duì)性解決的舉措。

昨天上午，深圳市人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)主任劉曙光接受記者采訪對(duì)條例進(jìn)行解讀。他表示，條例其中一大亮點(diǎn)就是，明確小區(qū)共有物業(yè)收益歸全體業(yè)主所有，保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，源頭上減少物業(yè)糾紛。

降低業(yè)委會(huì)成立門檻

我國(guó)的物業(yè)管理發(fā)源于深圳。隨著我市經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和社會(huì)加速轉(zhuǎn)型，2007年起實(shí)施的物業(yè)條例已不能滿足實(shí)際的需要。目前全市物業(yè)小區(qū)中，成立業(yè)委會(huì)的僅占四成。成立門檻過高是“攔路虎”。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，要成立業(yè)委會(huì)就必須召開業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)委會(huì)成員，在“與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)（主要按房屋建筑面積算）二分之一以上和與會(huì)業(yè)主人數(shù)二分之一以上”的同意后，方能有效當(dāng)選。然而，由于深圳流動(dòng)人口數(shù)量大，很多物業(yè)用于出租，上述“雙過半”的比例在一些小區(qū)難以實(shí)現(xiàn)。

新修訂條例降低了業(yè)主大會(huì)召開門檻，授權(quán)街道辦可以根據(jù)實(shí)際情況主動(dòng)成立業(yè)主大會(huì)籌備組，同時(shí)調(diào)整了業(yè)委會(huì)委員的選舉程序和當(dāng)選條件。業(yè)委會(huì)委員的選舉采用兩輪投票的方式，首輪“雙過半”的候選人直接當(dāng)選，未能選出的，采用第二輪投票，按照該輪選舉的得票順序當(dāng)選，無須獲得“雙過半”，保證業(yè)委會(huì)能夠有效成立。

業(yè)主大會(huì)可以有“身份證”

長(zhǎng)期以來，我國(guó)物業(yè)小區(qū)業(yè)主共有部分存在權(quán)屬不夠清晰的問題，其經(jīng)營(yíng)收益也一直默認(rèn)歸物業(yè)公司所有，由此引發(fā)的糾紛也不少。

條例明確了共有物業(yè)范圍，包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、綠地、建筑物的基礎(chǔ)、屋頂?shù)然�本結(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，避難層、架空層、設(shè)備層或者設(shè)備間等。同時(shí)規(guī)定，共有物業(yè)的收益歸全體業(yè)主所有，由業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

當(dāng)前業(yè)主大會(huì)不能開設(shè)賬戶，共有資金通常統(tǒng)一放置在物業(yè)服務(wù)企業(yè)賬戶，導(dǎo)致侵占、挪用業(yè)主共有資金的情形時(shí)有發(fā)生。新修訂條例大膽創(chuàng)新，規(guī)定業(yè)主大會(huì)成立后向住建部門備案，取得統(tǒng)一社會(huì)信用代碼證書，這相當(dāng)于有了“身份證”。業(yè)主大會(huì)可以憑這張“身份證”到合作銀行開設(shè)業(yè)主共有資金賬戶，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)開設(shè)業(yè)主共有資金共管賬戶。通過物業(yè)管理信息平臺(tái)，對(duì)業(yè)主共有資金賬戶的信息實(shí)時(shí)公開，業(yè)主可以隨時(shí)監(jiān)督。這就讓業(yè)主真正擁有主動(dòng)權(quán)、實(shí)現(xiàn)當(dāng)家作主。

小區(qū)車位只能出售出租給業(yè)主

車多位少，如何分配車位一直是各小區(qū)管理的難題。條例明確物業(yè)管理區(qū)域用于停放汽車的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要。要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)將車位的使用情況按月予以公示。

為了防止?fàn)幾h發(fā)生，條例明確要求在土地出讓合同中約定車位、車庫(kù)的權(quán)屬。住宅物業(yè)的車位約定歸建設(shè)單位所有的，其所有的車位只能出售、附贈(zèng)、出租給業(yè)主。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋預(yù)售或者現(xiàn)售時(shí)，將本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)用于出售、附贈(zèng)、出租的車位、車庫(kù)的數(shù)量予以公示，并在房地產(chǎn)買賣合同中明示。

可以安裝攝像頭監(jiān)控高空墜物

近年來，高空墜物致人傷亡的案例屢見報(bào)端，我市有部分小區(qū)已安裝朝天攝像頭對(duì)此進(jìn)行監(jiān)控。條例對(duì)這種作法給予肯定，明確規(guī)定，經(jīng)業(yè)主共同決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在不侵犯他人隱私的前提下采取包括視頻監(jiān)控在內(nèi)的技術(shù)措施對(duì)高空拋物行為采集相應(yīng)證據(jù)。

公示物業(yè)費(fèi)告別“糊涂賬”

物業(yè)管理費(fèi)怎么繳納是許多業(yè)主關(guān)心的問題。條例規(guī)定，既可以繳交至業(yè)主共有資金賬戶管理，也可以直接交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，由業(yè)主根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況自行選擇。不過，無論哪種繳納方式，都要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)將公共水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r、物業(yè)管理費(fèi)用、物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用情況等資金使用情況給予公示，做到公開透明，物業(yè)賬目不能再是一筆“糊涂賬”。