保利物業赴港IPO獲批 攪動上市物業公司排名

　　9月17日晚間，保利地產(600048.SH)公告稱，全資子公司保利物業于境外上市事項已獲中國證監會核準。這標志著，保利物業即將叩開港股市場的大門。

　　據保利物業所收批復，中國證監會核準保利物業發行不超過153,333,400股境外上市外資股，每股面值人民幣1元，全部為普通股。完成本次發行后，保利物業可到香港交易所主板上市。

　　此外，保利物業本次發行境外上市外資股(H股)并上市事項尚需取得香港證券及期貨事務監察委員會、香港聯合交易所有限公司等核準。

　　若成功赴港IPO，保利物業將刷新上市物業公司排名。截至2019年4月30日，保利物業合同管理面積為3.71億平方米，即將超越綠城服務(02869.HK)成為第三大上市物業公司，僅次于彩生活(01778.HK)和碧桂園服務(06098.HK)。

　　2016年、2017年、2018年三年間，保利物業總收入分別為25.6億元、32.4億元、42.29億元。與此同時，公司同期利潤分別為1.49億元、2.25億元、3.36億元。

　　目前，保利物業共有三個業務條線，分別提供物業管理業務、非業主增值服務及社區增值服務。物業管理業務是公司最重要的收入來源，2019年前4個月，公司物業管理業務收入12.11億元，占總營收比例為70.5%。

　　與行業普遍現狀類似，保利物業的收入仰仗母公司保利發展的資源，不過這一比重正在逐年降低。2016年至2018年各期，保利地產向保利物業貢獻的收入占比從98.7%下降至88.6%，2019年前4個月再降至84.2%。

　　實際上，早在2017年8月，保利物業便于新三板掛牌，但在今年4月11日公告退市。此后不到四個月，保利物業火速轉戰港股，并于8月7日正式向港交所遞交招股書。

　　對輕資產物業公司來說，新三板限制過大，無法達到快速融資目的。而A股對于新上市公司審核較嚴,使得保利物業選擇赴港上市。

　　當下，物管行業仍處于“跑馬圈地”狀態。平安證券研報顯示， 2018年行業十強市占率為11.4%，百強市占率也不足四成。管理規模最高的彩生活市占率僅1.7%，遠低于龍頭房企市占率。

　　對規模和市占率的訴求，使物業公司渴求資本市場融資進而擴大規模。此外，資本市場逐步認識到物業公司的價值，給予其明顯高于房地產開發商的估值水平，這也給房企拆分物業子公司上市提供動力。

　　以在港上市的公司為例，碧桂園服務、綠城服務和中海物業三家物業公司市盈率分別為42.28倍、39.07倍和31.82倍。而對應的母公司碧桂園、綠城中國、中海地產市盈率分別僅5.28倍、19.26倍、6倍。

　　估值差異與行業未來成長性相關。實際上，傳統房開業務增速已進入平穩態勢，但物管行業仍處于成長階段。據中指院數據，物業服務百強企業的平均收入由2014年的425.0百萬元升至2018年的886.2百萬元，復合年增長率為20.2%。

　　行業廝殺中，保利物業的優勢在于規模。截至2019年4月30日，公司合同管理面積3.7億平方米，遍布全國136個城市；在管面積1.98億平方米；在全國管理817項物業，包括549個住宅社區及268個非住宅物業。

　　但盈利能力偏弱卻顯而易見。數據顯示，保利物業2016年、2017年、2018年的毛利率分別為16.7%、17.9%、20.1%；同期，公司凈利率僅為5.8%、6.9%、7.9%。

　　與行業類似規模公司相比，碧桂園服務凈利率為19.98%，彩生活和雅生活的凈利率也分別為14.34%和25.36%。規模占優勢的保利物業，盈利能力卻拖了后腿。

　　保利物業表示，公司面臨各方成本上行壓力，包括但不限于：最低工資增加、員工人數增加、節約成本措施生效所需時間。“倘按包干制履行物業管理服務時未能控制成本，我們可能會遭受虧損，且我們的利潤率可能會下降。”保利物業稱。

　　對于IPO募集資金，保利物業將用收購或投資物業管理公司，擴大物業管理規模；開拓增值服務，投資社區產品及服務公司等；升級數字化及智能化管理系統；用作運營資金及一般公司用途。