罰單紛至 房地產信托收縮成定局

　　因違規向“樓市”輸血，9月中旬，中信信托、建信信托兩家頭部信托公司遭罰。

　　據銀保監局處罰信息顯示，中信信托、建信信托分別因信托資金違規用于房地產開發企業繳交土地出讓價款、違規投向“四證”不全的房地產項目等原因，分別被監管部門罰款30萬元和90萬元。

　　中信信托相關部門負責人在接受本報采訪時指出，處罰是針對去年的檢查結果。建信信托相關部門負責人也表示，處罰的是之前的個別項目，已經整改完畢，對公司其他業務沒有影響。今年上半年，監管層對房地產信托念起“緊箍咒”，逐步壓縮房地產信托規模。用益信托網報告顯示，8月房地產信托募資402.68億元，環比下滑37.83%；7月的數字則為584.25億元、環比減少19.63%。

　　在業內人士看來，曾經火熱的房地產信托正在走向降溫，同時，上述兩個早前的檢查結果放在此時公示，是監管有意而為之，目的在于進一步強化對房地產信托的監管，對一些還是能繞開監管的創新業務，以及資金變相流入樓市的項目，起到一種威懾的作用。

　　監管加碼

　　今年上半年，監管對于房地產信托的監管在持續加碼。在房地產信托大熱的形勢下，5月17日，銀保監會發布關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知(銀保監發〔2019〕23號，簡稱“23號文”)，對信托公司開展房地產業務提出了嚴格要求，包括不得向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資等多項要求，被業內解讀為將有效遏制房地產信托業務過快增長的態勢。

　　此后，銀保監會對信托公司的警示指導和政策吹風成為一項常態化工作。經濟觀察報從多家信托公司獲悉，7月初信托公司迎來預期中的“窗口指導”。一家信托公司人士告訴記者，部分公司被要求2019年的剩余時間，房地產信托規模不超過2019年6月30日的規模，未備案項目一律暫停。此后又相繼傳出多家信托公司被監管部門約談警示的消息。

　　據中國信托業協會數據顯示，截至2019年6月30日，投向房地產的信托資金余額為2.93萬億元，占比15.38%，較一季度末上升0.63個百分點。

　　8月份，銀保監會向各銀保監局信托監管處室(遼寧、廣西、海南、寧夏除外)下發《中國銀保監會信托部關于進一步做好下半年信托監管工作的通知》(信托函〔2019〕64號，以下簡稱“64號文”)，明確下半年信托監管將堅決遏制信托規模無序擴張、嚴厲打擊信托市場違法違規行為及有力有效處置信托機構風險等等。

　　此外，各地也在加緊落實相關措施。經濟觀察報從上海某信托公司處獲悉，9月初，上海銀保監局向轄內各信托公司下發《關于轄內信托公司報備新增房地產信托業務和通道業務相關要求的通知》(以下簡稱《報備通知》)，要求轄內信托公司定期報告兩項業務的新增、到期和存量規模；明確新增單筆業務對機構整體業務規模的影響；適度嚴格開展符合信托本源的事務管理類信托和相關房地產資產證券化業務。

　　據用益信托網報告顯示，8月共有63家信托公司參與集合信托產品發行，發行規模為1690.86億元，環比減少16.93%。其中，房地產信托共募集資金402.68億元，環比下滑37.83%，同比下降超四成，規模占比從首位滑至第二位。而7月被認為是房地產信托規模收縮的起點，募集規模為584.25億元，環比減少19.63%。

　　對于房地產信托規模驟降的情況，用益信托研究員帥國讓向經濟觀察報提到了四點原因：其一，與今年的“23號文”“64號文”一脈相承，主要是為了防控房地產信托業務發生區域性或是系統性風險；其二，契合政治局會議“房住不炒”，“不將房地產作為短期刺激經濟手段”的要求；其三，因為上半年房企借助信托渠道融資規模較大，并且出現融資亂象情況。

　　在帥國讓看來，目前監管關于房地產信托業務主要還是余額管控，并沒有完全終止房地產信托業務，預計房地產信托會保持一定比例，但占比會有所下滑。

　　業績承壓

　　隨之而來，信托機構房地產信托業務的減少或帶來下半年業績的變數。

　　用益信托數據顯示，2016年至2019年(截至8月)集合房地產信托占比分別為 14.74%、24.61%、41.84%、40.22%，房地產信托規模的占比不斷提升。在帥國讓看來，房地產信托是信托公司重要的業務領域，是公司重要的業務收入來源之一。房地產信托遭遇調控后，對此前發行規模較大的信托公司會產生相對較大的影響。

　　某中型信托公司人士對經濟觀察報表示，房地產信托是很多公司重要的營收、利潤支柱，該業務調控之后給公司帶來的直接影響是業績方面的壓力，即可能會使得今年房地產信托業務收入不及以往，倒逼公司調整展業策略。從另一方面來看，如果房地產市場過度金融化，將可能帶來系統性金融風險，此時政策調控從宏觀上遏制了風險，對信托公司而言，也降低了項目未來的風險隱患。

　　事實上，近年來信托風險項目和個數呈現持續增長的態勢。據中國信托業協會數據顯示，截至2019年二季度末，信托行業風險項目1100個，規模為3474.39億元，信托資產風險率為1.54%，較2019年1季度末上升0.28個百分點。北京大學國家金融研究中心主任金李表示，在去年金融“去杠桿、強監管”政策下，銀行表外資金加速回表，同時平臺公司舉債受到限制，企業現金流相對緊張，部分信托公司展業比較激進，信用下沉較大，導致逾期甚至違約事件增多。

　　上述上海某信托公司人士表示，資管新規落地之后，信托行業都在尋求轉型發展，接下來很長一段時間內，整個行業都必須把重心放在主動管理及信托資金投向脫虛向實。

　　“傳統幾乎無風險的通道業務，和近幾年來風險較低、收益率穩定的房地產業務占比下降，對信托公司來說，或意味著信托產品未來不再是完全意義上的低風險產品，這對信托公司自身的投資和風控能力提出了較大的考驗。”據該人士介紹，房地產政策出臺以來，房地產企業通過信托公司融資的成本有所上升，上升幅度大概1%到2%。對信托行業而言，本次針對房地產融資加強監管的政策并沒有進一步限制信托公司對滿足“432”條件的房企提供融資或真實的股權投資，與過去幾年最嚴厲的地產融資政策相比，未見加劇。“預計未來房地產信托業務將向幾家頭部企業加速集中，同時，信托公司在項目選擇上將更為謹慎，將以大型地產商或區域主流開發商為主，融資對手實力規模和排名將成為重要參考指標之一。”該人士表示。

　　在房地產信托收縮已成定局的背景下，信托公司被迫告別傳統的路徑依賴，尋找新的發力點進行業務轉型。目前看來，基礎設施建設、消費金融、可能是今后集合信托市場的主要發力點。

　　據用益信托數據顯示，8月金融類信托募集資金規模432.23億元，環比增長30.61%；基礎產業信托8月成立規模373.31億元，環比減少3.44%。與去年同期相比，基礎產業類和金融類信托的增幅較為明顯，其中，基礎產業類的增長超過七成。而房地產類和工商企業類信托的募集規模下滑明顯，同比減少了45.37%和54.41%。

　　帥國讓表示，監管趨嚴使得房地產信托收緊，集合信托市場正處于一個新舊動能轉換的階段，消費金融、基礎產業領域或成信托公司下階段發力重心，但短期內難以彌補房地產類信托收縮帶來的空白。

　　上述某中型信托公司人士也表示，從信托公司角度而言，房地產信托是業務支柱，基礎產業類信托等業務可以適當彌補房地產信托的收緊，但是也并不能完全覆蓋。目前地方政府隱性負債監管仍舊嚴格，業務空間有限，過于放松基礎產業信托的展業標準會埋下風險隱患。”該人士認為，消費金融、標準化產品等領域存在發展空間，但這些領域對信托公司資源稟賦和專業水準又提出了新的要求。