上半年土地市場高溢價率地塊絕跡

上半年，土地市場延續結構性分化，一二線加大供地力度，地價相應走高；三四線城市土地成交相對低迷。整體而言，由于調控力度持續，以及地方政府針對土地出讓政策的細化調整，整體土地市場溢價率維持合理區間。

近日，上海易居房地產研究院發布《2019年6月40城土地市場報告》。該報告顯示：6月份40城整體土地成交量大致與5月份持平，后續增長乏力，而地價仍有較明顯的上漲，對應土地溢價率持續上升。當月，部分城市地市仍然火熱，出現了結構性的分化。一二線城市量價齊升，其中一線城市土拍比較火熱；二線城市熱度依然不減。

值得一提的是，6月份深圳一次性推出了5宗住宅用地，這也是深圳今年以來的首次供地；此外，廣州和北京的地市成交也較火熱。6月27日，北京土地市場出讓3宗住宅用地，收金120.33億元。至此，北京上半年合計獲得土地出讓金額超過900億元。

易居研究院研究員王若辰表示，觀察深圳、北京等土地市場近期的市場行情，一方面體現了一線城市良好的城市基本面及較充分的市場調整時間，另一方面體現了由于供地少導致房企在一線城市的庫存量小，需要積極補庫存。

中國指數研究院針對2019年上半年全國300城市土地市場的監測數據顯示，上半年住宅用地供求小幅增長，其中二季度供地力度明顯加大，帶動成交規模增長接近兩成。據統計，上半年，全國300個城市各類用地共推出10.4億平方米，同比增長0.7%；其中住宅用地推出5.1億平方米，同比增長6.8%。

從土地溢價率來看，今年4月以來，各地政府加大土地供應力度、部分城市同時調整熱點地塊出讓規則，同時在中央加強金融監管等因素作用下，5月土地市場熱度略有緩和，住宅用地成交溢價率小幅回落，6月溢價率保持平穩，整體土地競拍熱度仍較高。

價格方面，今年3月以來，受核心城市優質地塊集中放量以及企業融資環境改善等因素影響，企業拿地積極性較高，熱點城市土地競拍熱度提升，帶動全國住宅用地成交樓面價明顯上漲，二季度全國300城住宅用地成交樓面價同比漲幅超20%，溢價率超20%。

中指院方面分析認為，一二線城市住宅用地成交量明顯增加，也一定程度上帶動了整體樓面價的結構性提升。針對下半年市場，該機構預計受熱點城市土地供應量的進一步放量、房地產融資環境趨緊以及銷售端壓力顯現等因素的影響，土地市場表現將更趨理性。

“一二線城市土地市場已經與三線城市出現了明顯的分化。”王若辰分析認為，6月份二線城市土地市場仍然火熱，但隨著各城市相關調控政策的陸續出臺，下半年或有所降溫。