專家研討：長三角一體化背景下房地產發展新空間

李淳報道 長三角一體化上升為國家戰略對房地產市場帶來哪些機遇和挑戰，房地產市場如何發展才能更好地支撐長三角一體化順利推進，成為當前社會關注的焦點之一。“長三角一體化上升為國家戰略背景下房地產市場發展”論壇日前在中國金融信息中心舉行。上海易居房地產研究院、華東師范大學東方房地產研究院、上海市房產經濟學會、中國金融信息中心聯合主辦。

上海易居房地產研究院院長、華東師范大學終身教授張永岳在致辭中提出，中國在進一步推進高質量城鎮化發展的過程中，房地產業仍然需要發揮重要作用。在加快推進長三角一體化的進程中，房地產業不可或缺。房地產發展需要尋找新的動能，就需要在長三角一體化的背景下，積極關注中心城市、城市群、小城鎮發展中的新挑戰、新空間、新機遇，尤其是新的規劃和新興產業崛起下的新機會。我們在政策層面、理論層面和實務操作層面等都應該重視這個新課題。

六大渠道將影響房地產市場

華東師范大學經濟與管理學部東方房地產研究院執行院長胡金星副教授代表研究團隊在論壇上作了《長三角一體化上升為國家戰略背景下房地產市場發展》專題報告。他從長三角一體化的內涵、世界五大城市群協同發展的比較及給長三角一體化的啟示、長三角一體化對房地產市場的影響渠道、研究結論與建議四個方面展開分析。研究團隊認為，長三角一體化將通過城鎮化、城市定位、產業轉移、基礎設施、人口流動和投資六個渠道影響住宅市場。例如，在公共基礎設施建設方面，報告認為，高鐵對一個城市群中不同規模城市的影響具有異質性，而地鐵則對當地及周邊地區的房地產市場有明顯的帶動作用。在結論與建議部分，研究團隊指出，在長三角一體化背景下，無論是房地產開發還是住房租賃市場，房地產企業的投資區域選擇更加重要。對于租賃住房市場，核心城市和區域性中心城市是投資的重點。對于商品住房市場，則需綜合城鎮化發展水平、城市再定位、產業結構、人口流入與常住人口規模、地鐵軌道交通等固定基礎設施建設、投資規模等作出戰略選擇。

協同發展創造投資機會

上海市房產經濟學會會長沈正超表示，第一、長三角一體化上升為國家戰略，一年來從政府到企業，從理論界到各研究機構都給予了高度重視，從不同的角度開展了研究，加深了實現長三角一體化對我國經濟發展重要性的認識;第二、隨著長三角一體化的發展，當前的研究要著力于如何推進一體化的實施;第三、長三角一體化示范區是很好的抓手，從房地產的角度看，要研究提出長三角一體化示范區房地產制度設計的思路和操作路徑，把一體化落到實處。基于當前滬、蘇、浙、皖房地產學會和有關研究機構的研究動態和下一步的工作，對于長三角一體化的具體推進會有相應的啟發意義。

旭輝控股集團董事長林中表示，面對長三角一體化的概念，作為企業，將會深度思考國家出臺一體化的戰略意圖、要達到的目的和目標、相關的技術和方式、未來規劃的結果、相關企業面臨的機遇和挑戰等。尤其是需要重點研究幾個問題。第一、長三角一體化發展的動力和競爭力，不能靠單個城市，而是需要靠更多城市的合作和合力。第二、在國土面積等約束條件下，需要關注人流、物流、信息流和資金流等更通暢的流通機制，進而讓參與者發揮更重要的優勢。第三、需要研究補短板和做長板的內容，要實現共贏協同的生態發展目標，同時要實現市場上沒有障礙、分工協同效率更高的市場機制。

易居企業集團易沃高層管理教育事業部總經理馬彥文表示，相比京津冀協同發展等概念，長三角一體化的概念層次更高，這是其優勢點，需要積極把握。對于長三角一體化的發展，要看到建設目標不是一蹴而就的，需要遵循客觀規律循序漸進。后續從發展和投資的角度看，需要關注長三角一體化發展中的城市新機會。第一是類似三省市交界的地方，如青浦吳江和嘉善等，其未來可能是規劃的重點。第二是要研究一些政策改革新片區，包括現在的上海臨港和南通等。第三是要研究衛星城以及下屬的相關新產業。第四是要研究人口持續遷入的城市，包括銅陵、泰州、紹興和衢州等投資機會。

多維度研究貫徹一體化理念

綠地金融集團首席戰略官李想表示，對于長三角一體化的研究，需要研究其相對應的差異屬性。比如說在人口流動的要素上，需要看到，其他區域可能有很明顯的從農村到城市的人口轉移現象，而長三角區域中此類現象相對不明顯，更多是呈現了雙向流動的效應，包括養老和人才流動等內容，對此類特殊性的研究，是后續精準投資市場的重要支撐。另外從房地產的角度看，未來研究需要強調政策方向的指引，以及重點研究如房地產產業在這個領域中需要發揮什么角色和作用、相關可借鑒的國際國內優秀經驗等。

萬科上海區域投資與合作開發部總經理黃超俊表示，單純從“一體化”的角度理解長三角，可以看出，長三角的特點是城市之間非常緊密，比如類似高速服務區的數量和密度等指標都明顯高于全國其他區域，類似例子都從側面說明，長三角一體化擁有先天性較好的優勢。而從國家發展的層面看，長三角一體化應該理解為國家改革開放的新窗口，同時也是國際發展的新窗口。后續此類區域的發展，將更強調要素的無障礙流動，包括生產資料、人口、技術等。比如說部分城市已經在嘗試稅收分享的機制，進而防范出現爭搶稅源的問題，這實際上都體現了一體化中資源更高效流動的效應。

上海市房產經濟學會學術部主任田漢雄表示，長三角一體化的發展，在傳統理念的基礎上，也需要有新的理念支撐，這才能體現高質量的發展導向。今后的一體化發展，需要強調“互補化”的概念，即需要以這個為前提來謀劃新發展。對于“互補化”的概念，可理解為某個城市可以發揮它的特長，通過幫助其他城市，實現取長補短。而其他城市也可以有類似的機制。將這個機制發揮出來，就可以規避各地各自為政的錯誤做法。比如說過去部分城市為了引入某個企業，往往都在進行競爭和爭搶，導致利益難以協調。而要解決此類矛盾，需要強化“互補化”的概念。

中國物業管理協會名譽副會長龐元總結認為，對長三角一體化的研究和投資，需要基于國際對比、國內對比等層面進行展開，這樣有助于形成更深刻的認識。同時在這個過程中，要開拓思路，變二維模式為三維甚至更多維的模式。比如說在人口導入導出的問題上，應該認為其可以分為自然性的導入導出、政策性的導入導出等概念。若是從時間上看，還可以分為短期、中期和長期的維度，對于此類多層維度的思考，有助于更全面掌握長三角一體化的概念和理念。而從房地產產業發展的角度看，尤其是要結合其他區域的發展經驗，積極研究新時代下的土地供應和用地模式創新、房地產制度安排、相關可落地的方法路徑等內容。