“金九”北京二手房成交量降近四成 廣外“神盤”沒跌價(jià)

　　北京今年的9月不僅沒有“金九”行情，而且還有點(diǎn)冷。在觀望情緒加重、新房搶食的情況下，二手房?jī)r(jià)格、成交量繼續(xù)下行。

　　對(duì)于部分三環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)洼地，在經(jīng)歷2017年急漲急跌的一波行情后，區(qū)域價(jià)格基本穩(wěn)定。“神盤”榮豐2008所在的廣安門外區(qū)域就是其中之一，雖然交易量受觀望情緒影響，但是價(jià)格未見明顯波動(dòng)。若在交易量長(zhǎng)期低迷的情況下，以價(jià)求量的規(guī)則能否上演？

　　廣安門外部分樓盤雖然交易量受觀望情緒影響也在減少，但是價(jià)格未見明顯波動(dòng)。圖為榮豐2008小區(qū)

　　“神盤”二手房?jī)r(jià)格未見下落

　　今年9月，二手房成交量持續(xù)下調(diào)。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至9月22日，9月北京二手房住宅簽約7685套，不僅是2019年2月以后成交量最低點(diǎn)，而且同比去年的12352套下降37.7%。

　　房地產(chǎn)的價(jià)格和交易量一直是互相影響。對(duì)于9月的價(jià)格走勢(shì)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，在調(diào)控政策的影響下，二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了下調(diào)，特別是與限競(jìng)房總價(jià)接近的房源，都有明顯的價(jià)格調(diào)整。

　　據(jù)新京報(bào)記者調(diào)查，北京多個(gè)區(qū)域在近兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)價(jià)格下降近一成。

　　不過，據(jù)廣安門外達(dá)官營(yíng)一中介門店經(jīng)理介紹，該區(qū)域并未出現(xiàn)短期價(jià)格大幅下降的情況，上述情況大多出現(xiàn)在近郊，是限競(jìng)房比較集中的區(qū)域。

　　據(jù)安居客信息顯示，位于西城的廣安門外區(qū)域9月二手房均價(jià)93550元/平方米，而在8月均價(jià)為95150元/平方米，環(huán)比8月下跌1.68%，處于小幅波動(dòng)的行情。

　　上述中介門店經(jīng)理稱，區(qū)域內(nèi)的典型樓盤榮豐2008價(jià)格一直都很平穩(wěn)。

　　據(jù)悉，榮豐2008被稱為北京“神盤”，2018年，榮豐2008二手房以3.8%的換手率排在第四位。在去年北京二手房成交100套以上換手率排名前十名小區(qū)內(nèi)，是均價(jià)上漲的三個(gè)小區(qū)之一。

　　安居客信息顯示，今年9月，榮豐2008小戶型均價(jià)為140940元/平方米，環(huán)比上漲0.91%。榮豐2008以二三十平方米的小戶型居多，最小的戶型面積約為19平方米，目前總價(jià)在300萬元左右。小戶型、低總價(jià)是其高換手率主要原因。雖然看似總價(jià)不高，但是14萬元左右的單價(jià)可以與京城豪宅一拼。

　　據(jù)一位多年在該區(qū)域內(nèi)工作的經(jīng)紀(jì)人介紹，2017年，榮豐2008的小戶型最高單價(jià)達(dá)到了17萬元。此后，受樓市調(diào)控影響，價(jià)格也一路下跌，但自2018年至今，房?jī)r(jià)一直處于平穩(wěn)的狀態(tài)。相比小戶型的高單價(jià)，區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)較高的小區(qū)西堤紅山二手房均價(jià)也不過11萬元/平方米左右。

　　二手房交易量已現(xiàn)回落

　　在廣安門外區(qū)域，除了榮豐2008價(jià)格平穩(wěn)之外，其他小區(qū)的二手房?jī)r(jià)格也是有漲有跌。

　　據(jù)安居客的信息顯示，今年9月，西堤紅山二手房均價(jià)為111796元/平方米，環(huán)比下跌2.75%。同樣在廣安門外區(qū)域，遠(yuǎn)見名苑一期的價(jià)格則上漲1.96%至100701元/平方米。

　　遠(yuǎn)見名苑雖然是2004年的房子，在區(qū)域內(nèi)僅算是一個(gè)中等水平的小區(qū)，但其是第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)廣外分校的學(xué)區(qū)，因此受到一些為孩子上學(xué)做打算的家長(zhǎng)青睞。“遠(yuǎn)見名苑在9月入學(xué)季受到一些購(gòu)房者關(guān)注，也在情理之中。”遠(yuǎn)見名苑底商一家中介工作人員如此分析稱。

　　廣安門外區(qū)域二手房?jī)r(jià)格受供求關(guān)系的影響有漲有跌。雖然價(jià)格并未出現(xiàn)大起大落，但交易量已經(jīng)出現(xiàn)回落。

　　據(jù)當(dāng)?shù)匾晃唤?jīng)紀(jì)人介紹說，目前市場(chǎng)最為明顯的特征是買房子的人比以前少了，看房的人也減少了，成交量也自然會(huì)受到影響。為了促進(jìn)交易，有個(gè)別急售的業(yè)主為了賣舊買新，一般會(huì)讓出10萬元左右的稅費(fèi)，而一些不急售的業(yè)主則維持現(xiàn)價(jià)。因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)沒有新項(xiàng)目，更沒有新增量，買賣雙方覺得價(jià)格不合適，就只能觀望了。

　　上述經(jīng)紀(jì)人分析稱，廣安門外的部分區(qū)域與豐臺(tái)接壤，部分小區(qū)的價(jià)格原本就是西城的價(jià)格洼地。在經(jīng)歷2017年急漲急跌的一波行情后，區(qū)域價(jià)格基本穩(wěn)定，與2017年最高價(jià)格相比，單價(jià)已經(jīng)有一至兩萬元的下調(diào)，而且有著西城學(xué)區(qū)的支撐。因此，目前大幅下降的空間并不大，如果價(jià)格浮動(dòng)太大，業(yè)主也不會(huì)賣了。

　　價(jià)格受觀望情緒影響有小幅下跌壓力

　　對(duì)于如今二手房市場(chǎng)的走勢(shì)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，北京的貸款政策在全國(guó)最嚴(yán)格，這在一定程度上制約了二手房市場(chǎng)的活躍度。此外，自去年以來限競(jìng)房供應(yīng)井噴，尤其是與二手房總價(jià)接近的限競(jìng)房，影響到二手房成交量，導(dǎo)致9月北京二手房成交量繼續(xù)走低。

　　因?yàn)槭苄路渴袌?chǎng)分流了部分二手房需求的影響，二手房成交占比也在下滑。根據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)，2019年1-8月，二手住宅成交占比創(chuàng)今年新低，下降至71%。

　　另有業(yè)內(nèi)人士分析稱，雖然北京中心城區(qū)以二手房交易為主，受新盤的影響較小，但是仍受市場(chǎng)觀望的情緒影響，導(dǎo)致區(qū)域市場(chǎng)熱度不高。

　　事實(shí)上，8月北京二手房?jī)r(jià)格下行趨勢(shì)已很明顯。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，8月北京二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%。與此同時(shí)，麥田數(shù)據(jù)顯示，8月份買方整體議價(jià)幅度(客戶議價(jià)=成交價(jià)/最后一次報(bào)價(jià)-1)為-5.95%，環(huán)比下降0.38%，議價(jià)空間持續(xù)6個(gè)月擴(kuò)大。

　　在當(dāng)前趨緊的政策以及業(yè)主觀望情緒加重的情況下，我愛我家研究院認(rèn)為，預(yù)計(jì)低位趨穩(wěn)的走勢(shì)還將延續(xù)。

　　貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂則稱，客戶觀望情緒濃厚，需求釋放速度較慢，后期北京二手房成交量預(yù)計(jì)將保持在每月1萬-1.2萬套的低溫水平，價(jià)格會(huì)有月度2%以內(nèi)小幅下跌的壓力。