格力地產(chǎn)現(xiàn)金流連續(xù)三年為負賬面資金僅22億 營收凈利雙降珠海貢獻超9成業(yè)績

　　長江商報消息●長江商報記者 江楚雅

　　脫離格力集團開始“單飛”的格力地產(chǎn)（600185.SH）難掩發(fā)展頹勢。

　　2018年財報顯示，該公司營業(yè)收入30.78億元，同比上年減少了1.65%，其中房地產(chǎn)同比減幅更達到了19.51%。而歸屬于母公司股東的凈利潤5.13億元，同比下降17.9%。實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤為4.99億元，同比下滑了25.65%。

　　格力地產(chǎn)近年營收規(guī)模增長呈現(xiàn)放緩態(tài)勢，2015年-2018年，格力地產(chǎn)營業(yè)收入分別為25.4億元、31.2億元、31.3億元、30.78億元。在過去幾年中，格力地產(chǎn)始終沒能走出珠海布局，這也一定程度上降低了其規(guī)模快速擴張的可能性。據(jù)其財報數(shù)據(jù)顯示，2018年格力地產(chǎn)營業(yè)收入中，九成以上來源于珠海區(qū)域的貢獻。

　　長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，在公司最新2019年一季報的財報中，公司的賬面資金僅22.41億元，負債已超過200億元。格力地產(chǎn)第三期中期票據(jù)募集說明書顯示，根據(jù)公司營運狀況，其短期資金缺口為119.7億元。另根格力地產(chǎn)規(guī)劃，2018~2020年在建及擬建項目計劃投資82.44億元。

　　近期，格力地產(chǎn)又以頻繁股份回購動作重振市場信心。近半年來，格力地產(chǎn)已經(jīng)進行四次股份回購，共耗資約6.89億元，約占公司總股本的6.95%。

　　半年四次股份回購

　　格力地產(chǎn)是一家集房地產(chǎn)業(yè)、口岸經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)、海洋經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代金融業(yè)于一體的集團戰(zhàn)略化企業(yè)。

　　克而瑞研究中心近期發(fā)布《2018年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》，格力地產(chǎn)并未上榜。

　　事實上，格力地產(chǎn)近年營收規(guī)模增長呈現(xiàn)放緩態(tài)勢，2015年-2018年，格力地產(chǎn)營業(yè)收入分別為25.4億元、31.2億元、31.3億元、30.78億元。2015年至2017年，協(xié)議銷售面積從16.22萬平方米降至15.21萬平方米，隨后下滑到了6.3萬平方米；協(xié)議銷售金額從2015年的31.02億元縮減為2017年的18.42億元。

　　不過今年一季度，這家至少有40家公司位于珠海的企業(yè)，似乎在發(fā)力走出低谷。2019年一季度，該公司實現(xiàn)營收17.24億元，同比增長100.38%。歸屬于上市公司股東的凈利潤為2.29億元，同比增長6.74%。而截至今年一季度末，格力地產(chǎn)總資產(chǎn)為309.74億元，較上年末增長4.4%。

　　值得注意的是，格力地產(chǎn)近期又以頻繁股份回購動作重回大眾視野。6月13日，格力地產(chǎn)啟動了新一輪的股票回購，根據(jù)方案本次回購的資金總額將在人民幣2億元至4億元之間。

　　這已經(jīng)近半年來，格力地產(chǎn)第四次回購股份。截至2019年6月19日，格力地產(chǎn)已經(jīng)進行四次股份回購，共耗資約6.89億元，累計回購143,330,801股，約占公司總股本的6.95%。

　　財經(jīng)評論員嚴躍進指出，對于格力地產(chǎn)來說，股份回購其實或和股價低迷有關(guān)，回購也是為了防范外部各類惡意增持。所以頻繁回購本身也是企業(yè)管理層的策略，有助于穩(wěn)定股權(quán)結(jié)構(gòu)。

　　現(xiàn)金流連續(xù)三年為負

　　業(yè)績倒退的同時格力地產(chǎn)也面臨著資金壓力。截至2018年12月31日，公司總資產(chǎn)為296.69億元，歸屬于母公司股東權(quán)益為81.96億元，公司資產(chǎn)負債率為72.34%。

　　長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，2013年-2018年，格力地產(chǎn)的負債合計五連升，分別為126.70億元、151.96億元、166.51億元、190.18億元、195.04億元、214.64億元，資產(chǎn)負債率在70%-80%之間徘徊，一直處于高位。

　　與此同時，資金鏈進一步承壓。2016年-2018年，格力地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額連續(xù)三年為負，分別為-12.35億元、-21.02億元、-12.17億元。這三年期間，格力地產(chǎn)分別實現(xiàn)營收31.22億元、31.3億元以及30.78億元，業(yè)績表現(xiàn)平平；而其存貨周轉(zhuǎn)率分別為0.11次、0.09次、0.09次，長期處于較低水平。

　　對于企業(yè)是否存在資金不足導致的“連鎖反應(yīng)”，格力地產(chǎn)公開稱，公司的開發(fā)理念不同于其他強調(diào)高周轉(zhuǎn)的公司，以“精工細作”為項目開發(fā)理念，以“見細入微，精益求精”的精神創(chuàng)建精品工程，始終把產(chǎn)品質(zhì)量放在第一位。同時，公司現(xiàn)有項目主要位于粵港澳大灣區(qū)、上海自貿(mào)區(qū)等優(yōu)越的地理位置。其將繼續(xù)加大銷售力度、促進現(xiàn)金回流、提升流動性和財務(wù)效益。2019年第一季度，公司已實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入。

　　自2018年4月以來，格力地產(chǎn)采取了密集的融資手段，2018年4月格力地產(chǎn)發(fā)行不超過30億元的公司債券，并先后發(fā)行兩期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模合計10億元。5月31日，格力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，擬向交易商協(xié)會申請注冊發(fā)行總額不超過30億元的長期限含權(quán)中期票據(jù)，主要用于補充公司流動資金、項目建設(shè)及其他符合國家法律法規(guī)及政策的企業(yè)經(jīng)營活動；7月2日，格力地產(chǎn)再發(fā)行總額不超過12億元的公司債券。

　　轉(zhuǎn)型成效不佳

　　在加速開啟疆擴土的當下，房企紛紛走向規(guī)模化的發(fā)展道路，布局全國版圖。相比之下，格力地產(chǎn)的發(fā)展路徑卻頗為保守。

　　堅持“立足珠海，區(qū)域布局”發(fā)展戰(zhàn)略的格力地產(chǎn)，始終沒能走出“珠海”布局，除了大本營珠海之外，目前拓展的城市僅有上海和重慶。據(jù)其財報數(shù)據(jù)顯示，2018年格力地產(chǎn)營業(yè)收入中，九成以上來源于珠海區(qū)域的貢獻。

　　截至2018年12月31日，格力地產(chǎn)僅在珠海和重慶持有近70萬平方米待開發(fā)土地面積。而與其同為珠海市屬國企的華發(fā)股份擁有土儲750.04萬平方米，并在深耕珠海市場的同時，布局了華南、華中、 華東、華北等經(jīng)濟較為發(fā)達地區(qū)的一二線城市。

　　據(jù)官網(wǎng)顯示，格力地產(chǎn)目前的核心項目有五個，包括格力海岸、上海前灘項目、重慶兩江項目、珠海公路口岸項目、洪灣漁港、靜云山莊，且格力海岸、珠海公路口岸項目、靜云山莊三個項目皆位于珠江。其他地產(chǎn)業(yè)務(wù)則限定在了上海和重慶等為數(shù)不多的城市，就連在2017年7月4日拿下的6宗商業(yè)等地塊也都位于珠海。

　　近年來，格力地產(chǎn)因布局城市局限、新業(yè)務(wù)拓展鮮有效果等原因，致使銷售在近年來屢屢受挫，轉(zhuǎn)型遭遇瓶頸期。

　　2013年，格力地產(chǎn)啟動內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級，開啟多元化之路，形成“房地產(chǎn)業(yè)、口岸經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)、海洋經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代金融業(yè)”五大產(chǎn)業(yè)并進的發(fā)展格局。

　　其中2014年試水的“深藍資產(chǎn)”業(yè)務(wù)，作為重點轉(zhuǎn)型方向。格力地產(chǎn)表示，公司產(chǎn)業(yè)布局理念及定位與《粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃綱要》中“大力發(fā)展海洋經(jīng)濟”，“構(gòu)建現(xiàn)代海洋產(chǎn)業(yè)體系，優(yōu)化提升海洋漁業(yè)、海洋交通運輸”，“加快發(fā)展港口物流、濱海旅游”等規(guī)劃高度契合，為公司發(fā)展提供了機遇。

　　不過，截至到目前，“深藍資產(chǎn)”的業(yè)績貢獻還未取得明顯成效。在其2018年30.78億元的營收中，有23.89億元貢獻自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，占總營收的77.62%。

　　“2018年，格力地產(chǎn)將企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略升級為‘立足珠海，區(qū)域布局’，這使項目限定在少數(shù)城市，讓其在抵御政策風險方面很難分攤風險，一定程度上也為其減少了利潤回收的可能。”嚴躍進向長江商報記者表示，從走出去的角度看，其實也說明后續(xù)在城市拓展和開發(fā)方面需要積極做把控。

　　為滿足公司未來生產(chǎn)經(jīng)營需要，格力地產(chǎn)2018年年報已透露，該公司已提請股東大會授權(quán)公司經(jīng)理層決定并具體開展總額不超過100億元的購買土地事項。今年，該公司明確提出要持續(xù)拓展新項目，在全國重點城市加大布局力度。