光明地產凈利下滑三成經營現金流降98% 資金缺口61億一年融資近50億“解渴”

　　長江商報消息在經歷2016年和2017年的高速增長后，光明地產(600708.SH)2018年以來業績下滑趨勢明顯。

　　長江商報記者梳理其財報發現，2016年、2017年該公司的歸母凈利潤分別大幅增長98.15%、92.55%。到2018年，光明地產實現營業總收入204.94億元，同比小幅下降-1.53%；歸屬于母公司股東的凈利潤為14.18億元，同比下降27.17%。而2018年度，經營活動產生的現金流量凈額為-87.34億元，同比下滑620.30%，創上市以來新低。

　　2019年一季度，該公司營業總收入同比增長6.27%，但歸屬于母公司股東凈利潤同比下降了28.26%。扣除非經常性損益后，歸母凈利潤的降幅擴大至29.22%。

　　長江商報記者注意到，業績增速乏力之下，其負債也居高不下，資產負債率連續幾年徘徊在80%上下。2018年有息負債規模大幅上升，金額達到360.04億元，同比增長63.70%。

　　2018年末的凈負債率為194.77%，較2017年末上升超過61個百分點。而短期債務與貨幣資金的缺口卻達38.35億元。截至2019年一季度末，光明地產的短期債務略微下降至136.11億元，但貨幣資金急速降至74.48億元，缺口達到61.63億元。

　　光明地產2018年大幅提高土地儲備規模，新增房地產儲備面積為144.52萬平方米，同比增長53.34%；2019年，光明地產繼續維持土地的大量投入，通過多種途徑在寧波、成都、常州等地不斷擴張。一季度新增土地儲備面積65.33萬平方米，同比增長35.01%。

　　一位資深業內研究人士對長江商報記者表示，光明地產加速擴張，很大程度上和此前銷售不錯有關，資金方面相對壓力不大。當然企業也需要新的管控，因為當前市場降溫，如果沒有足夠的資金保障，也會形成資金壓力，會影響部分拿地項目的開發。

　　一季度凈利潤下滑近三成

　　“2015年重組上市以來，披荊斬棘，砥礪前行，走出了一條上市國企煥發青春活力的創新發展之路。”公司在財報上如是自我定義。

　　官網資料顯示，光明地產是中國房地產開發企業百強，光明食品集團旗下上市公司。由原上海海博股份有限公司于2015年7月與農工商房地產（集團）股份有限公司通過重大資產重組組建而成。

　　目前光明地產開發足跡遍布江蘇、浙江、山東、安徽、河南、湖北、湖南、廣西、四川、云南、上海、重慶等十省二市。

　　在經歷2016年和2017年的高速增長后，光明地產2018年險些被打回原形。

　　2018年，光明地產實現營業總收入204.94億元，同比小幅下降-1.53%；歸屬于母公司股東的凈利潤為14.18億元，同比下降27.17%。而2016年、2017年該公司的歸母凈利潤分別大幅增長98.15%、92.55%。

　　光明地產2018年年報顯示，該公司營業成本同比下降14.92%，遠高于其營收降幅，但銷售費用、管理費用、財務費用卻有不同程度的增長。更為引人注目的是，其資產減值損失2018年同比大幅增長89.90%，其中大部分是存貨跌價損失。

　　進入2019年，光明地產的業績情況并未有太大好轉。今年一季度，該公司營業總收入同比增長6.27%，但歸屬于母公司股東凈利潤同比下降了28.26%。扣除非經常性損益后，歸母凈利潤的降幅擴大至29.22%。

　　此外，光明地產的加權平均凈資產收益率由2017年的20.11%降低至2018年的12.85%；2019年一季度為2.65%，較上年同期減少了2.18個百分點。

　　高負債下持續拿地

　　業績增速下滑下，負債高企也是光明地產面臨的一座大山。年報數據顯示，光明地產2018年有息負債規模大幅上升，金額達到360.04億元，同比增長63.70%，其中短期借款和長期借款分別為131.18億元和182.14億元，分別同比增長51.19%和108.41%。其資產負債率水平超過80%，為82.38%，較上年上升2.46個百分點。

　　2018年，該公司凈負債率大漲61個百分點至194.77%，而短期債務與貨幣資金的缺口卻達38.35億元。截至2019年一季度末，光明地產的短期債務略微下降至136.11億元，但貨幣資金急速降至74.48億元，缺口達到61.63億元。

　　大舉開疆拓土下，資金也遇到壓力，特別是企業運轉關鍵的現金流量凈額出現了大幅度的下滑。

　　2018年，光明地產取得借款收到的現金達274.82億元，最終籌資活動產生的現金流量凈額為143.82億元，同比增長1021.02%。投資活動產生的現金流量凈額為-28.79億元，同比下降1362.73%。經營活動現金流量凈額由正轉負，金額為-87.34億元，同比下降620.30%，光明地產對此解釋稱，主要是支付土地款、工程款和支付企業間往來增加等所致。截止2019年一季度，經營活動產生的現金流量凈額為-56.45億元，同比下降97.83%。

　　負債高企下，光明地產加速拿地。

　　年報顯示，光明地產2018年大幅提高土地儲備規模，新增房地產儲備面積為144.52萬平方米，同比增長53.34%，與之相對應的是，其他應收款也陡然增長，2018年同比增長270.52%，該公司解釋是“為獲取更多土地資源、開發資源的合理支出”。

　　對此，上交所要求光明地產說明公司業績承諾期間大量出售資產而2018年又頻繁拿地的原因及考慮。光明地產解釋稱，公司出售資產是為了快速回籠資金，提高凈利潤，提高凈資產收益率，進一步降低資產負債率。同時，土地儲備是房地產企業可持續發展的基石，由于戰略需求則加大了土地儲備的力度。在上述新增房地產儲備中，大部分都涉及合作開發，權益占比超過50%。

　　2019年，光明地產繼續維持土地的大量投入，一季度新增土地儲備面積65.33萬平方米，同比增長35.01%。據不完全統計，4月份以來，該公司還先后通過增資入股、收并購及招拍掛等方式獲取7宗地，僅招拍掛拿地金額便接近30億元。

　　上述研究人士對長江商報記者表示，光明地產這兩年的表現是先沉默后擴張，尤其是去年開始，其銷售業績不錯的情況下，資金面大為改觀，這個時候拿地的積極性是很強的。

　　一年融資50億“補血”

　　資金承壓下，光明地產頻繁靠融資賣資產補血。長江商報記者梳理發現，自2018年8月至今的近一年時間內，光明地產通過融資和賣資產回籠了近50億資金補血。

　　具體來看，2018年8月份，光明地產審議通過《關于申請發行購房尾款資產支持證券(ABS)的議案》，同意公司采用ABS模式，設立“上銀光明地產購房尾款資產支持專項計劃”，并通過專項計劃發行資產支持證券進行融資，發行不超過10億元的資產支持證券。

　　2019年1月，光明地產通過申請發行冷鏈倉儲物流資產支持專項計劃（CMBS），發起設立不超過6億元的資產支持專項計劃；1月底，光明地產發行了2019年度第一期長期限含權中期票據（永續債），實際發行金額為6億元；2月底，發行了2019 年度第二期中期票據，實際發行金額為8億元；3月份光明地產分別召開董事會、監事會，審議通過了《關于授權全資子公司農工商房地產（集團）有限公司轉讓其全資子公司上海廣林物業管理有限公司100%股權暨關聯交易的議案》；3月13日，光明地產與上海梅林(11.620, 1.06, 10.04%)正廣和股份有限公司簽署股權轉讓合同，交易金額2.5億元。

　　7月12日，光明地產發布公告稱，公司2019年第一期融資券已于7月9日至7月10日實施發行，發行規模10億元，債券期限270天；8月5日，光明房地產集團股份有限公司將于2019年8月7日-8日發行2019年度第三期中期票據，本次發行采取發行金額動態調整機制，基礎發行規模4億元，發行上限金額8億元，期限3+N年，利率暫未確定。

　　光明地產也在加速進行多元化轉型。在房地產主業的基礎上，發展保障房、城中村、農場、歷史名鎮、城市更新、租賃房、物流園區打造等多元業務。

　　從實際情況來看，也有了一些進展。但多元化業務需要漫長試錯及探索，短期內并不會對房企帶來實際的業績貢獻。去年光明地產營收204.94億元，其中非房地產開發業務占比不足4.5%，沈宏澤口中的“戰略轉型升級”仍有待真正實現。