陽(yáng)光100債務(wù)近300億現(xiàn)金僅26億 年銷售目標(biāo)完成3成擬轉(zhuǎn)換品牌戰(zhàn)略

　　長(zhǎng)江商報(bào)消息●長(zhǎng)江商報(bào)記者吳婷

　　賣地還債，陽(yáng)光100（02608.HK）的流動(dòng)性困境再次被放大。

　　8月4日晚間，公司發(fā)布公告稱，將以5.13億元的價(jià)格出售旗下東莞市清園孵化器有限公司的100%股權(quán)。公司表示此次出售有利于改善其經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，進(jìn)而改善集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況。

　　財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年末，陽(yáng)光100貸款和借款總額為296.95億元，短期債務(wù)約104億元，而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為近三年來(lái)最低，僅25.89億元；凈負(fù)債率高達(dá)261.6%；公司凈資產(chǎn)同比減少21.12%至14.26億元。

　　股價(jià)暴跌、賣地還債，銷量業(yè)績(jī)不佳，貸款擔(dān)保人失聯(lián)……面對(duì)重重質(zhì)疑，陽(yáng)光100表示，將徹底轉(zhuǎn)換賽道，下決心離開住宅主流房地產(chǎn)市場(chǎng)，把全部精力投入到創(chuàng)新產(chǎn)品線。

　　4個(gè)月賣地回籠資金超60億

　　8月4日晚間，陽(yáng)光100發(fā)布公告稱，將以5.13億元的價(jià)格出售旗下東莞市清園孵化器有限公司的100%股權(quán)，即東莞市松山湖的物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。

　　公告顯示，此次陽(yáng)光100附屬公司深圳首佳控股發(fā)展有限公司(賣方)與深圳市誠(chéng)進(jìn)控股集團(tuán)有限公司(買方)及東莞市清園孵化器有限公司(目標(biāo)公司)訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。買方同意購(gòu)買目標(biāo)公司100%股權(quán)及貸款，總代價(jià)為人民幣5.13億元。其中包括權(quán)益代價(jià)1.17億元、貸款代價(jià)3.48億元及債務(wù)4864.8萬(wàn)元。

　　陽(yáng)光100此次出售的項(xiàng)目位于廣東省東莞市松山湖的物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。按照公告，該地塊面積約102畝，計(jì)容建筑面積87756平方米，可開發(fā)作辦公用途。物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目包括六幅土地，目前正處于不同建設(shè)階段。

　　陽(yáng)光100稱，出售該項(xiàng)目將獲得現(xiàn)金流入4.64億元，有利于改善其經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，進(jìn)而改善集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況。

　　事實(shí)上，這也是繼今年上半年，陽(yáng)光100與融創(chuàng)、佳兆業(yè)達(dá)成股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議后，再度出售旗下項(xiàng)目。4月2日，陽(yáng)光100將重慶陽(yáng)光壹佰70%股權(quán)作價(jià)13.34億賣給了融創(chuàng)，兩周之后又宣布將旗下卓星集團(tuán)100%股權(quán)以46.61億出售給佳兆業(yè)。這兩家公司資產(chǎn)分別為重慶南岸區(qū)兩個(gè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目和廣東清遠(yuǎn)清城區(qū)龍?zhí)伶?zhèn)項(xiàng)目。目前，重慶陽(yáng)光壹佰已經(jīng)完成工商變更，卓興集團(tuán)收購(gòu)計(jì)劃也已經(jīng)通過(guò)股東大會(huì)批準(zhǔn)。不到半個(gè)月時(shí)間，陽(yáng)光100共計(jì)回籠資金近60億元。

　　7月25日，陽(yáng)光100管理層公開表示，賣地并不是個(gè)負(fù)面消息，而是堅(jiān)定轉(zhuǎn)型的表現(xiàn)，一方面可以快速回籠資金、降低負(fù)債，另一方面有利于輕裝上陣，集中精力換賽道。今年，公司還會(huì)繼續(xù)出售項(xiàng)目，算上前兩個(gè)項(xiàng)目，全年要出售的項(xiàng)目?jī)r(jià)值達(dá)到百億元。

　　債務(wù)總額近300億現(xiàn)金僅26億

　　頻賣資產(chǎn)背后，是陽(yáng)光100高負(fù)債和銷售業(yè)績(jī)不佳。

　　財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2018年陽(yáng)光100總資產(chǎn)614.52億元，總負(fù)債518.44億元，資產(chǎn)負(fù)債率84.37%，較2017年同期資產(chǎn)負(fù)債率增長(zhǎng)0.8%。流動(dòng)負(fù)債由2017年246.76億元上升至2018年的279.89億元，同比增長(zhǎng)13.4%。

　　其中，貸款和借款總額為296.95億元，其中須于一年內(nèi)或按要求、于一年后但兩年內(nèi)、兩年后但五年內(nèi)、五年后償還的金額分別為104.2億元、123.82億元、85.03億元、3.9億元。但一年內(nèi)到期債務(wù)及合約保證金約192億元，公司現(xiàn)金僅有25.89億元。

　　同時(shí)，2018年流動(dòng)比率由2017年同期170.5%減少至164.1%，資本負(fù)債比率由2017年的48%增至2018年的48.3%，凈負(fù)債比率由2017年的231.6%上升30個(gè)百分點(diǎn)至261.6%。陽(yáng)光100表示，主要原因?yàn)橛少J款及借款總額增加。

　　面對(duì)高負(fù)債，陽(yáng)光100也在不斷擴(kuò)大融資途徑。6月28日發(fā)布的公告顯示，公司擬發(fā)行于2021年到期的11.5%優(yōu)先票據(jù)，規(guī)模為2億美元。

　　然而，面對(duì)自身存在巨大資金壓力，陽(yáng)光100還對(duì)外提供借款。公告顯示，在2016年年初至2018年年末期間，公司及集團(tuán)向8家企業(yè)提供了21份、合計(jì)15.47億元的貸款，但由于擔(dān)保人失聯(lián)，決定計(jì)提約9.47億元應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款項(xiàng)損失撥備。

　　資料顯示，失聯(lián)的這位擔(dān)保人是A股上市公司*ST中科的實(shí)際控制人張偉，他因?yàn)樯婧谠诮衲?月已被深圳公安逮捕。借款的上述8家企業(yè)中，多家企業(yè)與張偉存在關(guān)聯(lián)，有4家公司在同一天被工商部門列為經(jīng)營(yíng)異常名錄。

　　2018年報(bào)披露，這筆款項(xiàng)已出現(xiàn)“用風(fēng)險(xiǎn)顯著增加”的情況，且存在收回款項(xiàng)的不確定性，主要因是這名神秘?fù)?dān)保人士因協(xié)助有關(guān)部門調(diào)而失去聯(lián)絡(luò)。

　　計(jì)提約9.47億元的損失撥備，對(duì)陽(yáng)光100來(lái)說(shuō)算是一筆不小的數(shù)目。2018年陽(yáng)光100全年?duì)I收75.79億元，同比增長(zhǎng)10.2%；年度溢利2.43億元，同比減少71.4%；權(quán)益股東應(yīng)占利潤(rùn)-0.3億元，2017年則為5.93億元。

　　年銷售目標(biāo)僅完成3成擬轉(zhuǎn)換賽道

　　面對(duì)外界種種質(zhì)疑和財(cái)務(wù)流動(dòng)性危局，陽(yáng)光100決心徹底轉(zhuǎn)換賽道，專注聚焦非住宅市場(chǎng)。

　　在2019年中期會(huì)議上，陽(yáng)光100總裁易小迪表示，堅(jiān)定、下決心離開住宅主流房地產(chǎn)市場(chǎng)，把全部精力投入到創(chuàng)新產(chǎn)品線。

　　而其所指的新業(yè)態(tài)，即陽(yáng)光100的"1+3"品牌戰(zhàn)略。"1"是聚焦年輕知識(shí)精英、中產(chǎn)階層目標(biāo)客群，"3"是共享式服務(wù)公寓(喜馬拉雅)、文化街區(qū)(鳳凰街)和復(fù)合型社區(qū)(阿爾勒)。

　　但實(shí)際上，陽(yáng)光100轉(zhuǎn)型首先面臨的是資金壓力。年初業(yè)績(jī)會(huì)上，陽(yáng)光100即提出將在2019年出售優(yōu)質(zhì)土地，來(lái)支持公司流動(dòng)性缺口，且為公司未來(lái)2-3年的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型作資金補(bǔ)充。然而，僅靠出售項(xiàng)目緩解危機(jī)顯然不是長(zhǎng)久之計(jì)。

　　與此同時(shí)，陽(yáng)光100今年上半年業(yè)績(jī)并不樂(lè)觀。數(shù)據(jù)顯示，2019年7月，陽(yáng)光100實(shí)現(xiàn)未經(jīng)審核合同銷售額約人民幣7億元，(包含小股操盤項(xiàng)目人民幣2.51億元)，同比減少8.50%，對(duì)應(yīng)合同銷售面積約5.07萬(wàn)平方米，同比減少11.36%。

　　今年前7個(gè)月，陽(yáng)光100實(shí)現(xiàn)未經(jīng)審核合同銷售額約人民幣44.88億元(包含小股操盤項(xiàng)目人民幣9.78億元)，同比2018年的51.75億元減少13.28%，對(duì)應(yīng)合同銷售面積約36.32萬(wàn)平方米，同比減少10.70%。陽(yáng)光100全年銷售目標(biāo)為150億元，僅完成任務(wù)的三成。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，控制成本、提高效率、去庫(kù)存，陽(yáng)光100轉(zhuǎn)型還有很長(zhǎng)一段路要走。