社科院：后續需求不足 部分三四線城市房價將下跌

　　中國社會科學院財經戰略研究院24日發布的一份住房市場分析報告指出，部分三四線城市在經歷了一波突擊性上漲后，因后續需求不足，房價將進入下跌階段。

資料圖：北京市豐臺區小屯路某小區外景。中新網邱宇 攝

　　該報告名為《中國住房市場發展月度分析報告》。報告指出，2019年5月，24個核心城市的房價漲速略有減緩，上述核心城市包含一線城市4個，準一線城市4個，二線城市16個，基本覆蓋了中國最具經濟競爭力的城市群體。

　　與此同時，核心城市二手住房成交量也繼續下降。分析稱，二手房成交量的下降，表明與2019年1季度比，房價上漲的預期有所減退。從量在價先的一般性規律看，重點城市短期房價上漲的壓力減輕。

　　分城市來看，一線城市房價總體平穩，其中北京、廣州房價微降，上海、深圳繼續小漲。

　　準一線及二線城市房價延續上漲，少部分城市漲速加快。其中，熱點城市蘇州的房價在上一輪一二線城市房價上漲小周期中，漲速要滯后于同為長三角次中心城市的杭州和南京。但自2019年1月以來，蘇州房價漲速顯著加快，房價水平有追趕杭州、南京的態勢。

　　報告分析稱，與三四線城市相比，準一線及二線城市具備更強住房需求增長潛力；與一線城市相比，準一線及二線城市房地產市場調節手段又相對薄弱。這導致準一線及二線城市房地產市場相對易漲難跌，一旦房價回暖，房價上漲的持續時間也要長于其它等級城市。

　　三四線城市房價漲速繼續下降。2019年5月，三四線城市房價平均環比上漲0.011%，漲速比上月收窄0.052個百分點。廊坊(燕郊)房價環比下降2.07%，跌幅比上月擴大0.34個百分點，進一步確認了2018年12月以來環京房價持續快速上漲“小陽春”結束。

　　報告指出，與一二線城市相比，三四線城市房價持續上漲的動能不足，政府的市場調節手段也更為有限。部分三四線城市在經歷了一波突擊性上漲后，因后續需求不足，房價將進入下跌階段。

燕郊售樓一條街上，發放樓盤廣告傳單的人隨處可見。中新網記者 邱宇 攝

　　關于后期樓市，報告分析稱，首先，繼一線城市之后，二線城市嚴控房價將成為常態。

　　一線城市房地產調控歷史最長，調控機制相對完備，調控手段最為嚴厲。二線城市將繼一線城市之后，建立更為完備的市場調控機制，嚴控房價或成為一種常態。這一方面將穩定二線城市乃至全國房價預期，另一方面將抑制購房需求的集中釋放，從而有利于熨平市場短期波動。

　　其次，房地產融資將適度收緊，助力熱點城市樓市降溫。

　　2018年底以來，房地產融資條件顯著改善。隨著定向降準等政策的實施，資本市場的資金緊張狀況顯著緩解，部分城市首套房貸的執行利率由上浮10%-15%降至基準利率水平。隨著2019年1季度房地產市場的回暖，住房信貸也較快增長。預計與2019年上半年相比，下半年房地產融資將適度收緊，以避免房地產信貸過度擴張推高房價。房地產融資的適度收緊，有利于熱點城市房地產市場的降溫。

　　第三，外部不確定性增強，導致市場預期進一步分化。最后，熱點城市房價漲幅將進一步收窄，非核心城區房價或將下跌。

　　報告稱，在“一城一策”和強調地方政府穩定房價主體責任的背景下，熱點城市房價上漲將直接導致調控政策的出擊或加碼。由于“限購”、“限貸”等政策對短期住房需求有直接的抑制作用，預計短期內熱點城市房價漲幅將進一步收窄，交易量下降。對于這些城市的非核心板塊，當住房投資需求減退時，短期房價還可能面臨下跌。