深圳：產(chǎn)業(yè)用房禁止兩次轉(zhuǎn)租分租

　　繼對居住用房實施租賃價格新政后，深圳對產(chǎn)業(yè)用房租賃市場也加強(qiáng)管理了。日前，深圳市政府印發(fā)《關(guān)于規(guī)范產(chǎn)業(yè)用房租賃市場穩(wěn)定租賃價格的若干措施(試行)》(下稱《若干措施》)，從10月1日起施行。其中規(guī)定，產(chǎn)業(yè)用房原則上不得轉(zhuǎn)租、分租;約定可以轉(zhuǎn)租、分租的，應(yīng)按規(guī)定或約定出租，受轉(zhuǎn)租人不得再次轉(zhuǎn)租。

　　新政意在打擊“二房東”市場亂象

　　《若干措施》中所稱的產(chǎn)業(yè)用房，是指從事工業(yè)生產(chǎn)為主以及介于第二與第三產(chǎn)業(yè)之間，容納研發(fā)、孵化、中試等創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)功能的建筑，包括工業(yè)廠房和研發(fā)用房。創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房和本市保稅區(qū)、合作區(qū)、自貿(mào)區(qū)及高新技術(shù)園區(qū)等特定區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)用房租賃另有規(guī)定的，從其規(guī)定。近年來，深圳市出臺了一系列降成本、拓空間、優(yōu)環(huán)境、促發(fā)展的政策措施，持續(xù)推進(jìn)優(yōu)化營商環(huán)境，有力保障了實體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。但2018年以來，部分產(chǎn)業(yè)用房租金上漲較快、“二房東”市場亂象突出等問題直接增加了企業(yè)運(yùn)營成本，對保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間、營造良好的營商環(huán)境產(chǎn)生不利影響。為進(jìn)一步推動實體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，深圳2019年政府工作報告明確提出了“進(jìn)一步降低企業(yè)用房成本，出臺專門政策嚴(yán)控產(chǎn)業(yè)用房租金過快上漲”，為此，深圳市制定了《若干措施》，在堅持發(fā)揮市場在資源配置中決定性作用的同時，用好政府這只“看得見的手”，通過科學(xué)、規(guī)范、有序的監(jiān)管，依法依規(guī)規(guī)范產(chǎn)業(yè)用房租賃市場。 深圳市住建局介紹，《若干措施》于5月27日至6月6日面向社會公開征求意見，共收到反饋意見76條。經(jīng)認(rèn)真討論和論證，充分吸收采納了相關(guān)意見建議，對《若干措施》內(nèi)容作了進(jìn)一步修改完善。9月18日，《若干措施》正式印發(fā)。

　　到明年新增創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房800萬平方米以上

　　《若干措施》從六個方面提出了20條具體措施。首先是加強(qiáng)規(guī)劃統(tǒng)籌，加大供應(yīng)力度。2016年以來，深圳市開展了“加快國土空間提質(zhì)增效實現(xiàn)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展”十大專項行動，全力解決深圳產(chǎn)業(yè)空間挖潛不夠、利用效率不夠高的問題。為此，《若干措施》提出加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)空間的規(guī)劃統(tǒng)籌，推動產(chǎn)業(yè)空間供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，通過持續(xù)推進(jìn)產(chǎn)業(yè)空間提質(zhì)增效、加大創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房供給力度，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)用房供需平衡，確保符合深圳高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展需要與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的好項目有空間可落。 在這方面，《若干措施》中提出將鼓勵各區(qū)采取異地置換、產(chǎn)權(quán)入股等方式，促進(jìn)老舊工業(yè)區(qū)連片升級、功能優(yōu)化，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)空間。深圳還將加強(qiáng)對舊工業(yè)區(qū)綜合整治的引導(dǎo)和支持。舊工業(yè)區(qū)相關(guān)權(quán)利人可按規(guī)定增加一定比例的輔助性公用設(shè)施，適當(dāng)增加滿足基本需求的研發(fā)辦公、配套商業(yè)空間，完善產(chǎn)業(yè)及配套功能，改善舊工業(yè)區(qū)環(huán)境品質(zhì)。在這方面，市區(qū)政府將給予一定補(bǔ)助。至2020年，全市完成舊工業(yè)區(qū)綜合整治建筑面積不低于500萬平方米。 此外，還將鼓勵各區(qū)通過配建、收購、整治統(tǒng)租和“市場配置、政府補(bǔ)貼”等方式，加大創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房籌集力度。推動國有企業(yè)通過利用存量用地、城市更新、整治統(tǒng)租等渠道，加大創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房供應(yīng);對社區(qū)股份公司自主盤活老舊工業(yè)區(qū)等集體物業(yè)用作創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的，各區(qū)給予一定財政資助。到2020年，全市新增建設(shè)籌集創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房建筑面積不少于800萬平方米。

　　租金高出指導(dǎo)價15%將被約談和信用懲戒

　　為有效解決產(chǎn)業(yè)用房市場隨意漲租，行業(yè)無序發(fā)展等問題，《若干措施》提出了推行全市統(tǒng)一的產(chǎn)業(yè)用房租賃合同示范文本、加強(qiáng)租賃合同備案管理、實施租賃公示制度、加強(qiáng)行業(yè)主體備案等措施規(guī)范租賃行為。除承租人要求外，單個產(chǎn)業(yè)用房租賃合同期限原則上不得少于1年;鼓勵簽訂產(chǎn)業(yè)用房長期租賃合同。 同時，對當(dāng)前產(chǎn)業(yè)用房租賃市場上存在的代收代繳水電費(fèi)牟利、虛增公攤面積、收取高額物業(yè)服務(wù)費(fèi)、隨意轉(zhuǎn)租分租等增加承租人用房成本的違法違規(guī)行為提出了明確的監(jiān)管措施，并從行業(yè)誠信監(jiān)管、負(fù)面清單、多部門協(xié)同監(jiān)管等多個角度，建立健全約束激勵機(jī)制。其中包括：租賃合同中應(yīng)明確水、電費(fèi)的計費(fèi)細(xì)項、計費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收取方式及用水、用電安全條款，嚴(yán)格執(zhí)行政府定價;用水、用電未抄表到戶的工業(yè)區(qū)，各用戶繳納的水、電費(fèi)用(含自用、公攤)總和不得高于出租人向水、電專營單位繳納的水、電總費(fèi)用。此外，出租人每年還要定期對水、電費(fèi)收繳及分?jǐn)�、公攤等情況進(jìn)行公示。 為進(jìn)一步壓縮部分房地產(chǎn)中介、個人等“二房東”通過產(chǎn)業(yè)用房轉(zhuǎn)租分租牟利的空間，《若干措施》明確要針對產(chǎn)業(yè)用房所屬類型、空間位置、運(yùn)營主體及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向等，實施分類分級監(jiān)管，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)用房準(zhǔn)入監(jiān)管，優(yōu)化國有及集體產(chǎn)業(yè)用房出租方式，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)用房得以合理使用。規(guī)定除土地供應(yīng)合同、產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議和租賃合同另有約定外，產(chǎn)業(yè)用房原則上不得轉(zhuǎn)租、分租;約定可以轉(zhuǎn)租、分租的，產(chǎn)業(yè)用房應(yīng)當(dāng)按規(guī)定或約定出租，受轉(zhuǎn)租人不得再次轉(zhuǎn)租。 為嚴(yán)控產(chǎn)業(yè)用房租金過快上漲，《若干措施》提出了產(chǎn)業(yè)用房租金指導(dǎo)價格發(fā)布制度，通過主管部門編制并發(fā)布產(chǎn)業(yè)用房租金指導(dǎo)價格，提高租金透明度，引導(dǎo)租賃雙方合理約定租金，穩(wěn)定市場預(yù)期。對于租金高出最近年度發(fā)布的指導(dǎo)價格15%的，市、區(qū)產(chǎn)業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同相關(guān)部門及時介入，經(jīng)核實屬惡意哄抬租金的，可對出租人采取約談、實施信用懲戒等措施。

　　每兩年更新一次產(chǎn)業(yè)用房數(shù)據(jù)

　　產(chǎn)業(yè)用房供需信息不對稱極大地推高了市場租金，也滋生了市場亂象，為此，《若干措施》提出要建立全市統(tǒng)一的產(chǎn)業(yè)用房信息平臺，使其成為規(guī)范行業(yè)及市場行為、推進(jìn)信息透明、加強(qiáng)租賃市場監(jiān)測、穩(wěn)定市場預(yù)期的重要抓手。另外，市租賃主管部門應(yīng)當(dāng)會同市產(chǎn)業(yè)主管部門組織開發(fā)全市產(chǎn)業(yè)用房專項調(diào)查，及時準(zhǔn)確采集產(chǎn)業(yè)用房基礎(chǔ)信息和使用信息，建立產(chǎn)業(yè)用房項目信息臺賬，專項調(diào)查原則上每兩年一次，由各區(qū)政府具體實施。 加強(qiáng)租賃市場整頓是規(guī)范市場的重要手段，《若干措施》明確開展產(chǎn)業(yè)用房租賃市場專項整治行動，嚴(yán)厲打擊各類違法違規(guī)租賃行為。下一步，深圳市、區(qū)政府及各相關(guān)部門將推動落實《若干措施》，圍繞加大用房供應(yīng)、主動做好服務(wù)、分類分級監(jiān)管、推動行業(yè)規(guī)范，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)用房租賃市場健康穩(wěn)定發(fā)展，為深圳市加快建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)提供有力支撐。